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不動産投資

えっ!夢のマイホーム購入は失敗!?家は200万300万で買う時代が到来し後悔するばかり

投稿日:2015年7月21日 更新日:

幼少期から一戸建てに住んでいた事もあり、将来は当然マイホームを購入するのは当たり前だという思いがありました。マイホーム購入は、「将来の夢や人生の目的」であったり、「住宅を購入したら一人前」と言われたりもします。

 

しかし、それは高度経済成長・バブル経済で恩恵を受けた高齢者の「団塊世代の逃げ切り世代のはなし」「高齢者優遇の時代」、負担が増すばかりの若者世代の話ではありません

 

今の若年層世代は、取り残され世代として大きな夢であるはずの数千万円もするマイホーム購入を、素直に受け入れられない現実もあるのです。計画性のないマイホーム購入は、ギャンブル・ハイリスクであり、一歩間違えば不動産ならぬ「負動産」になりかねません。

 

マイホーム購入の買い時(価格・必要な時期など)もありますが、何が一番自分達家族にとって大切なのかを考える必要がありますので、後悔しないためにマイホーム購入の現実を紹介します。

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地方都市ではマイホームの需要と供給のバランスが崩れている

地方の不動産価格は、徐々に下落していたり、割安・投げ売り状態で住宅が売られていることがあります。ここ関東県内(茨城・栃木・群馬・千葉等)でも、生活環境が不便な不人気の地域では、中古戸建てが投げ売り状態で販売されているのです。

 

自家用車と同じ様な価格帯。中古戸建の値段が、「200万、300万円台」なんてざらです。しかも土地付き、ガーデニングや家庭菜園を始めバーベキューも楽しめたりもします。

 

不動産ポータルサイトを検索して見れば沢山検索できます。

どこで探せば良いのか?

ホームズ、アットホーム、ヤフー不動産、不動産ジャパンなどで、チェックしてみて下さい。

 

その他の不動産ポータルサイトでも、根気よく条件を入力し探していけば、都内在住の方から見れば「激安!バーゲンセールなの?」と思われる捨値の築古中古戸建が出てきます。

 

そんなに家が安いなら、「別荘にしてみようかな」と思うかもしれません。しかし、、、、そんな必要性はないですね。

 

疲弊した地方都市と田舎は人口流出が止まらない

これと言った産業もない地方都市では、とにかく働く場所自体がないので仕事にありつけないことがあります。東京に住んでいる方は、就職先はいくらでもあるので「人手不足の状況にそんなことあるの?」と思われるかもしれません。

 

しかし年々人口が減少し続けている地方の田舎では、働き口がなければ生活は出来ませんので若年層の流出が止まらず、空き家問題や土地が有り余っている状態となっています。

 

地方の田舎では、経済活動も停滞し大型スーパーや商業施設もなく、公共施設やサービスなども魅力的ではありません。充実した生活を求めたい若者世代は、不便な田舎での生活に魅力を感じません。生活が成り立たないので、しぜんと都心部へ流出することになります。

 

田舎であっても、衣食住が満たされる生き残れる地方都市と衰退する地方都市が明暗を分けて来ています。それと共にマイホームの資産価値・需要と供給はリンクされていくのです。

 

激安マイホームでもいらない!利用価値のない住宅や空き家は沢山余っている

いくら家が安くてもいらない物件、所有する価値がない物件は沢山あります。

 

別荘や生活が出来ない不便な土地、賃貸需要もない、リフォームが必要、解体費が掛かる、取り壊したら税金が倍になることなど、負債を垂れ流すマイナス資産にしかならない家もあります。

 

また、不動産投資家として中古戸建を購入して戸建賃貸にするという手段もありますが、地元でもないので地場の特徴や相場感もわかりません。

 

田舎の戸建賃貸の家賃は、場所にもよりますが取れても5万円程度。家賃3万円程度かそれ以下の募集家賃になる可能性もあります。地方のワンルームは1万円台ですから、オーナーとしして所有すれば「入居者や入退去のわずらわしさ」で負担は増すばかりです。

 

地方でアパート購入を検討しましたが、地場の不動産営業マンから「家賃2万円代だったら借りては見つかるかも」と言われたこともあるのです。費用対効果・労力に見合わず「ちょっと厳しいですね」と言わざるをえませんでした。

 

ひと月の家賃が2万円程度では、「苦労の割にはどうなの?」と思わずにはいられません。それだけ田舎の住宅ニーズはありませんので、マイホームの資産価値は低いばかりです。

 

田舎では月々の返済が5万円程度でマイホームが購入できる

地方の田舎であれば、新築建売住宅の価格が1500万~2000万円前後のもあります。もちろん土地付きでの値段です。土地は広々と有効活用出来ますので、バーベキューやガーデンイング、家庭菜園なんでも出来ます。

 

反対に、東京23区の住宅は極小3階建てでウサギ小屋状態でおどろくほど狭いですが、住宅価格は普通に5000万以上します

 

地方の住宅価格と比較すると恐ろしく高い金額です。1件あたり2000万程度あれば建売住宅が購入出来ますので、単純に2件は買えることになります。

 

そして田舎の長期住宅ローンを組めば、5万程度で購入可能。都内の高い駐車場代で、購入できる感覚でもあります。

 

地方在住の方は、マイホーム思考が非常に強く、賃貸アパート・マンションに何万も払っては勿体ない、「マイホームを買った方が良いよね!」ということにもなり、持ち家比率は都会と比べ非常に高いです。

 

持ち家志向が皆さん高いので、経済的に余裕のない方以外、長年賃貸に住んでいる方の方が珍しい状況でもあります。都会と違い地方田舎のアパートに住んでいると、「なんで賃貸に住んでいるの?」・「経済的に困窮している」と思われることが普通です。

 

賃貸物件に住んでいる=「お金がない人」という偏見の目で見られることもあります。地方では一軒家のマイホーム購入は、一般的で当たり前。世間体や見栄もありますので、新築マイホームを購入しない方が珍しがられるのです。

 

マイホームを購入するにしろ資産価値が保たれそうな地方都市で住宅を購入するべきです。

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マイホームに資産価値はない!?22年経過すれば土地の値段が残るだけ

夢にまで見た新居である夢のマイホームの現実といえば、税法上の法定耐用年数22年(木造)という摩訶不思議な規定により、「マイホームは22年後に無価値」になります。建物価格は、毎年下がり続け、最終的には資産価値が消滅するのです。

 

築年数の経過と共に、売買価格は購入時の2000万前後から年々下落し続け、築30年程度の戸建の販売価格は、数百万円の値段になることもある悲しい結末が待っていたりもします。日本の中古戸建の売買では、車と同じ消耗品扱いだけでなく、もれなく解体期費用も請求されたりもします。

 

ヨーロッパなどの海外では、築古でも反対に資産価値は向上したりもするのですが、日本では資産価値のない・利用価値のないお荷物物件となってしまいます。

 

22年後に売買しようと思ったら、不動産業者の査定は土地だけの値段か、建物解体費用を差し引いた値段しか付きません。一般のサラリーマンの方が人生を掛けて購入したといって過言ではない、夢のマイホーム(悪夢)の末路が資産価値ゼロの現実。(大汗)

 

マイホームの莫大な借金の返済は、奥さんや子供が返済するのではありません。

 

血反吐を吐き肉体的・精神的苦痛を味わいながら、身を粉にして家族のために働いている、サラリーマン人生を歩んでいる世のお父様方が、人生(貴重な時間・お金・労力)を費やして厳しい30年・35年の長期住宅ローンを組むのです。

 

30年長期住宅ローンを組んで、定年60歳になり「住宅ローンやっと完済だ!」と思った時には、資産価値ゼロ・値段が付かないのですから「車と同じ消耗品」、自己満足の要素しかないと感じます。

 

建物の価値は22年でゼロという結末が待ち受けているのは、紛れもない事実です。マイホーム事情を良く理解し購入するべきです

※参考  住宅購入の現実がわかるマイホーム購入体験談
初心者が失敗と後悔しない夢のマイホーム購入体験談ブログ!

 

マイホームや空き家を戸建賃貸として貸してみる?

戸建て賃貸も流行っていますが、中古戸建を投資用として購入(数百万)し賃貸に回せば、月3万円程度の募集家賃した場合

 

中古戸建300万円

月々の家賃3万円

年間36万円

年間たったの36万円、利回りは12%前後。

 

 

田舎で地場の状況に精通しなければ、

「近隣の不動産価格や相場もわからない」

 

「地域の特性もわからない」

 

「人口動態、需要と供給の有無もわからない」

 

「安心して任せられるリフォーム業者さん探しで苦労する」

 

「経費削減のため、セルフリフォームも必要」

 

地方で不動産投資を検討する場合は、地の利を生かせる地元の方がベストです。地方のアパート購入を検討する際、「売主が首都圏の方であった」という事はよくあります。

 

不動産投資をやって、十分利益を回収できたことや将来の競争力が心配、あまり儲からなかったなど、遠方にあるアパート経営が面倒で煩わしい不安要素があるから売却します。

 

地方の中古戸建は、200万・300万で家が買えるなんて、昔はあり得なかったのですが、今では買う人がいないもんだから値段を下げるしかありません。

 

不動産ポータルサイトを見ていれば、結構売りに出ていますので、「アウトレット価格、捨値・投げ売りバーゲンセール」のようです。車と同じ値段、、、、、それでも購入をためらいます。

 

人が住むだけのボリュームがあるのか、賃貸の需要と供給のバランスが崩壊していたら意味がありません。田舎だけに限らず人が住まない地域は、魅力的ではありません。

 

マイホーム購入も不動産投資も全ては立地が命

マイホーム購入に限らず、不動産投資やアパート経営は、

 

立地が最重要」なんです。

 

地方の中核都市、高崎・宇都宮・水戸?・大宮・船橋市・相模原等であれば、大型商業施設のイオン・イトーヨーカドー・ショッピングモール・ホームセンター等や大企業の工場が進出し雇用が生まれ、地域経済が安定しています。

 

人が居住環境を求める賃貸ニーズがなければ、家賃収入は発生しません。3万前後の安い家賃で募集すれば、家賃に応じた属性の入居者様が居住します。それと同時にトラブルや問題が起きる確率は比例して大きくなるものです。

 

洗練された投資家さんは、不動産投資大ブームを活かし、手の掛かるわずらわしい将来性の乏しい物件をそうそうに高値で売り抜けています。そして立地の良い資産性の高い物件に入れ替え、枕を高くして寝ていられる状態になってもいます。

 

資金の乏しい不動産投資家は、こういう資産性の低い不人気の立地で戦わなくてはなりません。しかしそこは勝負どころです。同じ土台で勝負出来ないのですから、致し方ありません。

 

これからも人口は年々減少し、過疎化を止めることは困難を極めます。それに伴い不動産価格は、過去を見る限り一本調子でずっと上がり続けることは絶対にありえません。

 

金融機関のアパート・マンション経営への融資が締まり始めたり、東京オリンピックが過ぎれば購入できる層が極端に減りますので、不動産価格も一段と下がります。

 

収益物件は、キャッシュフローが出て収支が合い利益が見込める事や資産性の高い物件、割安価格・激安価格でない限り、慌てて物件は購入しない方が無難です。地域の賃貸需要のニーズを読み解き、激安価格で購入できればチャンスは充分あるのではないでしょうか。

 

まとめ マイホーム購入は資産価値も視野にいれておく事が重要がどうなるか安く購入する方法

マイホームの資産価値がゼロに向かう事は否めませんが、いずれにせよ生活するうえで住居を構えなくてはいけません。

 

また大きな借金を背負いたくない、35年住宅ローンなど老後まで払い続ける借金が不安で仕方ないという方は多いはずです。見栄を張るだけの無理な住宅ローン計画は、好きな趣味や旅行・外食や遊興費・子供の教育費まで、家計を圧迫しかねます。

 

マイホーム購入で大きな借金のリスクを取りたくない、苦しい家計のやりくりはしたくない方には、割高な新築マイホームを求めるのではなく分相応のマイホーム購入をするべきです。

 

「割安な中古物件が購入できる方法」もありますので、購入ノウハウを活用されることをおすすめします。

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