目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

マイホーム

【悲劇】夢のマイホーム購入は失敗?「家は200万300万で買う時代」後悔しないために必要な事

投稿日:2015年7月21日 更新日:

幼少期から実家の一戸建てに住んでいた事もあり、将来は当然マイホームを購入するのは当たり前だという思いがありました。マイホーム購入は、「将来の夢や人生の目的」であったり、「住宅を購入したら一人前」と言われたりもします。しかし、それは高度経済成長やバブル経済で恩恵を受けた「団塊世代の逃げ切り世代」「高齢者優遇の時代の話」でしかありません

 

今の若年層世代は、取り残され世代として大きな夢であるはずの数千万円もするマイホーム購入を、素直に受け入れられない現実もあるのです。計画性のないマイホーム購入は、ギャンブル・ハイリスクであり、一歩間違えば不動産ならぬ「負動産」になりかねません。

 

マイホーム購入の買い時(価格・必要な時期など)もありますが、何が一番自分達家族にとって大切なのかを考える必要がありますので、後悔しないためにマイホーム購入の現実を紹介します。

スポンサーリンク

地方のマイホームは需要と供給のバランスが崩れている

地方の不動産価格は、徐々に下落していたり、割安・投げ売り状態で住宅が売られていることがあります。ここ関東県内(茨城・栃木・群馬・千葉)でも、生活環境が不便な不人気の地域では、中古戸建てが投げ売り状態で販売されているのです。

 

自家用車と同じ様な価格帯。中古戸建の値段が、「200万、300万円台」なんてざらです。しかも土地付き、ガーデニングや家庭菜園を始めバーベキューも楽しめたりもします。

 

不動産ポータルサイトを検索して見れば沢山検索できます。どこで探せば良いのか?

「ホームズ、アットホーム、ヤフー不動産、不動産ジャパン」等で、チェックしてみて下さい。

 

その他の不動産ポータルサイトでも、根気よく条件を入力し探していけば、都内在住の方から見れば「激安!バーゲンセールなの?」と思われる捨値の築古中古戸建が出てきます。安い理由は「生活が不便で需要がない」ことから、年々空き家は増え続ける一方です。そしてマイホームは、何かしらの特需要因がない限り、資産価値はゼロへと突き進み着実に目減りしていきます

 

田舎は人口流出問題を抱え不人気・魅力的ではない

これと言った産業もない地方都市では、とにかく働く場所自体がないので仕事にありつけないことがあります。東京都内に住んでいる方は、就職先はいくらでもあるので「今は外国人を雇っている時代、人手不足の状況にそんなことあるの?」と思われるかもしれません。

 

しかし年々人口が減少し続けている地方の田舎では、働き口がなければ生活は出来ませんので若年層の流出が止まらず、空き家問題や土地が有り余っている状態となっています。

 

地方の田舎では、経済活動も停滞し大型スーパーや商業施設もなく、公共施設やサービスなども魅力的ではありません。充実した生活を求めたい若者世代は、不便な田舎での生活に魅力を感じません。生活が成り立たないので、しぜんと都心部へ流出することになります。

 

また地方の田舎の風景は、のどかでやすらぎを感じそうな一方、田んぼや畑だらけで面白味もなく殺風景です。交通手段は車が主役で自転車に乗っている人や歩行者は頻繁には往来していません。人のに賑わう都会とは違い、ビジネスマンやOLさんの姿もなく商業活動も活発ではなく、通勤通学で混雑する活気や人のエネルギーとういものは感じないのです。都会暮らしに慣れている人であれば、寂しい田舎の風景は魅力的には映らず不便でつまらない、毎日見ていたら嫌気がさしてしまうことでしょう。

 

田舎であっても、衣食住が満たされる生き残れる地方都市と衰退する地方都市が明暗を分けて来ています。それと共にマイホームの資産価値・需要と供給はリンクされていくのです。

スポンサーリンク

激安マイホームでもいらない!無価値の住宅や空き家は沢山ある

いくら家が安くてもいらない物件、所有する価値がない物件というものは沢山あります。

 

マイホーム購入を失敗すると「とにかく不便で生活が出来ない住宅地、リフォームが高額、解体費も数百万、取り壊すにも税金が倍になる、賃貸するにも需要もない」など、負債を垂れ流すマイナス資産にしかならない事もあります。また一般の方が大家として中古戸建を賃貸するという手段もありますが、煩わしさや精神的苦労、入居者トラブル対応も厄介でもあります。

 

田舎の戸建賃貸の家賃は、場所にもよりますが取れても5万円程度。家賃3万円程度かそれ以下の募集家賃になる可能性もあります。地方のワンルームは1万円台ですから、オーナーとしして所有すれば「入居者や入退去のわずらわしさ」で負担は増すばかりです。

 

地方で1000万円台のアパート購入を検討した事もありましたが、地場の不動産営業マンから「家賃2万円代だったら借りては見つかるかも」と言われ「気持ちがげんなりして引いてしまった」こともあるのです。たった2万円のために、車や電車で現地に見に行くの?管理会社との客付け調整や費用対効果・労力に見合わず「ちょっと厳しいですね」と言わざるをえませんでした。

 

ひと月の家賃が2万円程度では、「苦労の割にはどうなの?」と思わずにはいられません。それだけ田舎の住宅ニーズはありませんので、マイホームや賃貸物件の資産価値は低いばかりです。

 

夢のマイホームが「住むのも不便・賃貸にも出来ない・解体も出来ない」事になる可能性もあり、三拍子そろえば無価値のマイホームへと変貌する事でしょう。日本全国で、お荷物状態の空き家問題が起きています。家族にも残せない負の資産は処分出来るうちに処理をしたいものです。「家買わなきゃよかった!田舎の家や土地は相場・査定が付く内に売却すべき!

 

家が月5万で買える!安くても安易に購入しては駄目

地方の田舎であれば、新築建売住宅の価格が1500万~2000万円前後のもあります。もちろん土地付きでの値段です。土地は広々と有効活用出来ますので、バーベキューやガーデンイング、家庭菜園なんでも出来ます。

 

反対に、東京23区の住宅は極小3階建てでウサギ小屋状態でおどろくほど狭いですが、住宅価格は普通に5000万以上します。地方の住宅価格と比較すると恐ろしく高い金額です。1件あたり2000万程度あれば建売住宅が購入出来ますので、単純に2件は買えることになります。

 

そして田舎の長期住宅ローンを組めば、5万程度で購入可能です。都内の高い駐車場代で、購入できる感覚でもあります。地方在住の方は、マイホーム思考が非常に強く、賃貸アパート・マンションに何万も払っては勿体ない、「マイホームを買った方が良いよね!」ということにもなり、持ち家比率は都会と比べ非常に高いです。

 

持ち家志向が皆さん高いので、経済的に余裕のない方以外、長年賃貸に住んでいる方の方が珍しい状況でもあります。都会と違い地方田舎のアパートに住んでいると、「なんで賃貸に住んでいるの?」・「経済的に困窮している」と思われることが普通です。賃貸物件に住んでいる=「お金がない人」という偏見の目で見られることもあり、地方では一軒家のマイホーム購入は、一般的で当たり前。世間体や見栄もありますので、新築マイホームを購入しない方が珍しがられるのです。

 

マイホームを購入するにしろ、資産価値が保たれそうな「土地値の安定した地域、偏差値の高い学区や荒れていない学校の地区」等、実需向けに需要のある地方都市で住宅を購入するべきです。

スポンサーリンク

住宅に資産価値はない!22年経過すれば土地の値段が残るだけ

夢にまで見た新居である夢のマイホームの現実といえば、税法上の法定耐用年数22年(木造)という摩訶不思議な規定により、「マイホームは22年後に無価値」になります。建物価格は、毎年下がり続け、最終的には資産価値が消滅するのです。

 

築年数の経過と共に、売買価格は購入時の2000万前後から年々下落し続け、築30年程度の戸建の販売価格は、数百万円の値段になることもある悲しい結末が待っていたりもします。日本の中古戸建の売買では、車と同じ消耗品扱いだけでなく、もれなく解体期費用も請求されたりもします。

 

ヨーロッパなどの海外では、築古でも反対に資産価値は向上したりもするのですが、日本では資産価値のない・利用価値のないお荷物物件となってしまいます。22年後に売買しようと思ったら、不動産業者の査定は土地だけの値段か、建物解体費用を差し引いた値段しか付きません。一般のサラリーマンの方が人生を掛けて購入したといって過言ではない、夢のマイホーム(悪夢)の末路が資産価値ゼロの現実。(大汗)

 

「マイホームの莫大な借金の返済は、奥さんや子供が返済するのではありません。」

 

血反吐を吐き肉体的・精神的苦痛を味わいながら、身を粉にして家族のために働いている、サラリーマン人生を歩んでいる世のお父様方が、人生(貴重な時間・お金・労力)を費やして厳しい30年・35年の長期住宅ローンを組むのです。30年長期住宅ローンを組んで、定年60歳になり「住宅ローンやっと完済だ!」と思った時には、資産価値ゼロ・値段が付かないのですから「車と同じ消耗品」、価値観の違いと自己満足の要素しかありません。

 

建物の価値は22年でゼロという結末が待ち受けているのは、紛れもない事実です。マイホーム事情を良く理解し購入するべきです。住宅購入の現実がわかる、主婦の直面したマイホーム購入体験談「初心者が失敗と後悔しない夢のマイホーム購入体験談ブログ!」が実際の声として参考になります。

 

住宅を有効活用!大家デビュー?空き家を戸建賃貸として検討してみた場合

戸建て賃貸も流行っている様に見受けられますが、中古戸建を賃貸や投資用として購入(数百万)し回せば、立地によりけりですが月3万円程度の家賃から得られる可能性もあります。

 

一例として、「中古戸建300万円の場合、月々の家賃3万円程度・年間36万円」になります。年間たったの36万円、利回りは12%前後です。

 

田舎で地場の状況に精通しなければ、

「近隣の不動産価格や相場もわからない」

「地域の特性もわからない」

「人口動態、需要と供給の有無もわからない」

「安心して任せられるリフォーム業者さん探しで苦労する」

「経費削減のため、セルフリフォームも必要」

 

地方で戸建や空き家・賃貸不動産投資を検討する場合は、地の利を生かせる地元の方がベストです。地方のアパート購入を検討する際、「売主が首都圏の方であった」という事はよくあります。地元以外の方が不動産投資をやって、十分利益を回収できたことや将来の競争力が心配、あまり儲からなかったなど、遠方にあるアパート経営が面倒で煩わしい不安要素があるから売却します。

 

地方の中古戸建は、200万・300万で家が買えるなんて、昔はあり得なかったのですが、今では買う人がいないものですから値段を下げるしかありません。不動産ポータルサイトを見ていれば、定期的に探せば売りに出ていますので「アウトレット価格、捨値・投げ売りバーゲンセール」の様に購入できる可能性はあります。車と同じ値段、、、、、それでも購入をためらいますが。

 

人が住むだけのボリュームがあるのか、賃貸の需要と供給のバランスが崩壊していたら意味がありません。田舎だけに限らず人が住まない地域は、魅力的ではありません。

スポンサーリンク

マイホーム購入を失敗しないためにも「住宅は立地が命」

マイホーム購入は、とにかく「立地が最重要」なのです。昭和の時代に建築された築古物件は、30年後にたったの数百万円程度になることもあります。悲しいと思うのは自分だけでしょうか?

 

地方の中核都市、高崎・宇都宮・水戸?・大宮・船橋市・相模原等であれば、大型商業施設のイオン・イトーヨーカドー・ショッピングモール・ホームセンター等や大企業の工場が進出し雇用が生まれ、地域経済が安定しています。人が居住環境を求めるニーズがなければ、住宅価格の維持はできません。賃貸にするにしても賃貸ニーズがなければ、入居と家賃収入も見込めず3万前後の安い家賃で募集すれば、家賃に応じた属性の入居者様が居住します。それと同時にトラブルや問題が起きる確率は比例して大きくなるものです。

 

これからも人口は年々減少し、過疎化を止めることは困難を極めます。東京オリンピックが終了すれば更に不動産価格は下がる事でしょう。また不動産価格は、過去を見る限り一本調子でずっと上がり続けることは絶対にありえません。住宅価格は緩やかな下落基調から良くて現状維持、そして選ばれるマイホームと無価値に等しいマイホームの二極化が顕著になっていきます。

 

住宅は必要不可欠です。しかし良くあるパターンで、「友人が皆買っている・世間体が悪い」なんて事もあります。しかし周囲に惑わされることなく「他人は他人」「自分は自分」「世間体を気にしない」「見栄を張らない」後々後悔するのは自分自身です。

 

アドバイスはしてくれますが、それ以上でもそれ以下でもありません。マイホーム購入は「結局は自己責任・金銭的に困るのは自分」他人に振り回されるべきではありません。将来の住宅ライフで失敗しないためにも、「こんなはずじゃなかった」と思わない様に「待ち受けている未来はどうなるのかを理解」した上で、自分にとって家族にとって一番大切な住宅を手に入れるべきです。

 

何度もしつこいかもしれませんが、後悔するのは他人ではなく自分自身です。将来のお金に対する不安は誰しも抱えながら、貯蓄をしていかなければなりません。マイホームは死産になる一面を持っているので、選択を誤らない事です。

マイホーム購入は後悔!家に資産価値はない失敗ポイント

まとめ マイホーム購入は資産価値も視野にいれておく事が重要

住宅は必要ですが、いずれマイホームの建物の資産価値がゼロに向かう事は避けられません。そして、大きな借金を背負いたくない、35年住宅ローンなど老後まで払い続ける借金が不安で仕方ないという方も多いはずです。見栄を張るだけの無理な住宅ローン計画は、好きな趣味や旅行から外食や遊興費・子供の教育費まで、家計を圧迫しかねます。

 

マイホーム購入で大きな借金のリスクを取りたくない、苦しい家計のやりくりはしたくない方には、割高な新築マイホームを求めるのではなく分相応のマイホーム購入をするべきです。無理にマイホーム購入をしたくない・中古でも良いという方には、割安な中古物件が購入できる方法「素人の私にもできた!200万円以下で、マイホームを手に入れる方法」もありますので、大きな借金を背負わなくて済むはずです。

スマホのみ記事下1 



不動産投資で資産を形成する方法

1

不動産投資をすれば「誰でも簡単に楽して儲かる」と思っていませんか?それは大きな間違いで、安易に不動産投資を始めた素人が、失敗と破綻で泣きを見ている事例が沢山あります。危険な不動産投資をすれば「儲からな ...

2

不動産投資のメリットデメリットを理解し、机上の知識を得たとしても「百聞は一見にしかず」的なところがあります。また実際に行動に移さなければ意味がありません。   一番難しいことは「行動に移せな ...

3

不動産投資の始め方として、一連の流れと手順を紹介させて頂きます。   その前に出来るだけ失敗だけは避けて頂きたいために、「サブリースで全て他人任せ」「覚悟がない方」「楽して儲けたい方」「相続 ...

-マイホーム

Copyright© 目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方 , 2018 AllRights Reserved Powered by AFFINGER4.