不動産投資が世間一般に広く知れ渡り、普通のサラリーマンがアパート経営をしていることは、そう珍しい話でもありません。
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事実、自分の会社にも、不動産を所有し賃貸に回している「隠れサラリーマン大家」さんは、身近にひっそりと家賃収入を得ています。
賃貸需要の高い地域にマンションを購入していたり、住宅ローンを使って戸建を購入し賃貸に回している事もあります。
また、家族がアパートを所有しているパターン等もあります。
不動産投資やアパート経営について、テレビコマーシャルやニュース・特番、ビッグトゥモローや週間ダイヤモンドなどのビジネス雑誌などで不動産投資家の事例が紹介され、財テクがもてはやされている風潮もあります。
昔はアパート経営と言えば、「土地を担保に融資が受けられる地主」や「お金持ちの資産家」くらいしか、出来ない事もありました。
しかし今の超低金利時代では、金融機関はお金の貸出先に大変困っています。
金融機関の融資担当者は、貸出先が容易に見つからないこともあり、融資の流れがパターン化されている不動産投資案件へ、取り組む傾向もあります。
融資担当者としては、「担保の取れる手堅い不動産へ融資」をする事が、ハードルもなくノルマを達成出来る現状になっています。
比較的容易に金融機関からアパート経営の融資を得る事は難しい事ではありませんので、不動産投資大ブームが続いているのです。
新築アパート経営は儲かるのか？
そこで、中古の収益物件価格が高騰し、安定経営が出来そうな利回りが取れないため、新築アパートメーカーへ個別面談をして、どのような案件とシュミレーションが出来るのか資料を出して頂いた。
新築アパートメーカーさんも沢山あり、大手ハウスメーカー（セキスイ、ダイワハウス、へーベルハウス、住友林業、レオパレスなど）、ＭＤＩ、シノケンハーモニー、インベスターズ、金太郎ホーム、大成ユーレック、三和エステート、地元の不動産業者など、どこの容赦さんが良いのか迷うばかりです。
昨今の中古利回りが７～１０％が普通、都内の収益物件であれば５・６％がざらです。
５％、６％の低利回りでは、キャッシュフローは出ませんし、赤字でも構わないお考えるお金持ちの方以外、ふつう出来ません。
そしてハウスメーカーさんの一件から、新築アパートのシュミレーションを立案して頂きました。
提供して頂いた、新築利回りは６％・７％台
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どこのハウスメーカさんも、立案してくるアパートの概要は、金太郎アメの様な切っても切っても同じ様なもので、はっきり言って厳しいと言わざるをえません。
「そんな競争力のない物件で賃貸経営が出来るの？」
「極小ワンルーム」、「２０㎡以下」
お決まりのパターンです。
紹介された利回りは、今は７％ぐらいしかでないとのことです。
新築メリットは
入居付けが容易で安定経営が可能
新築プレミアム家賃
１０年間は大規模修繕や設備の不具合がない
出口戦略として、１０年後に売却（売り逃げ）
１０年後に売却すれば、残債も減っていますので、案件や借入条件等にもよりますが１０００万以上は減っています。
仮に購入価格と同じ値段で売れれば、１０００万プラス、毎年のキャッシュフローも得られることも予想されます。
貯金をしているよりは、断然ましだと感じますが、今の競争激化のアパート経営が続けば、予想は外れます。
また大前提に、１０年後の不動産市況が良いことや平行線であればの話。
反対に悪ければ、そもそも土地と建物の評価が出ない、利回り１０％以上でなければ買い手は見つからないと想定すると、残債以下で売らなければならない現実もあります。
最悪、７０００万・８０００万もする新築アパートを購入したにも関わらず、１０年後に借金を一括返済出来ない！
大赤字かトントン程度のシュミレーションでした。
結論「上手い話はない！」
以前は新築１０％という話もよく耳にしましたが、直接業者さんから話を聞いていないので何とも言えない。
新築アパートメーカーさんも、間取りや設備、基礎、構造、材料、防音対策等に配慮し、サラリーマン大家にとって手間暇の掛からない、長期安定入居が出来るアパートを工夫しているみたいでした。
アパートも堅強で快適な住環境が得られることが大前提ですが、一番は賃貸需要のあるところに建築しなければ、３０年・３５年と長期にわたって安心してローンを組むことが出来ません。
新築アパートを建てるにしろ、田んぼのど真ん中に建築をするようなことだけは、絶対にしてはいけません。
何も知らない無知なおじいちゃん・おばあちゃんをほぼ１００％騙すような、ハウスメーカーの営業マンは到底許せません！
「人が住む適した立地に建築すること！」
必ず守らなければならない必須条件です！
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