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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

融資対策

スルガ銀行の高金利アパートローンは失敗!?やばい不動産投資の融資事情

投稿日:2017年2月27日 更新日:

金融機関によるアパート建築や収益物件に対する融資拡大路線により、融資額はバブル期(1989年10兆円)を越え(2016年12兆円)、不動産投資は「楽して簡単に儲かる」誤った副業感覚が世間一般に広く周知されるようになりました。

 

不動産投資大ブームが到来し、セミナーなどで危険な不動産投資をしている「30代40代の不動産投資家など」を多数見かける事があります。何が危険なのかと言うと、「厳しい融資条件で新規参入している」こと。スルガ銀行の高金利アパートローンが危険な側面を持っている事をお伝えします。

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なぜ不動産業者(三為業者)はスルガ銀行の高金利アパートローンを勧めるのか?

危険な不動産投資をしているパターンとして、年収の高い高属性のサラリーマンの方がスルガ銀行を利用してフルローン融資を組んでいることです。スルガ銀行といえば、「不動産投資家の駆け込み寺」「融資エリアが全国」「高金利4%台」「融資対象はRC物件」「融資速度は金融機関ナンバーワン」「サンタメ業者の専売特許」等、良くも悪くもあります。

 

不動産投資に対する融資結果は一週間程度であったり、「審査スピードは金融機関の中でダントツのナンバーワンの速さ」です。他の金融機関を圧倒し追従を許しません。他の地方銀行や信用金庫は稟議や審査に時間を要し、太刀打ち出来るような状況ではありません。不動産業者(三為業者)は、競合するライバル業者に案件を奪われない様に、審査スピードが飛び抜けて早いスルガ銀行をおすすめします。

 

初心者の不動産投資家は、サンタメ業者が一見して迅速丁寧に自分のためによくやってくれると勘違いしてしまいます。しかし不動産業者はボランティアではありませんので「利益至上主義を第一優先」に考え、厳しい条件で安易に購入した投資家の事まで面倒は見る事はありません。また「顧客の利益より会社の利益を最重要視」・「購入後はどうなろうが知らないよ」的なところもあります。わざわざ高い金利で融資をするスルガ銀行と金消契約をすすめるからです。

 

金利の低い金融機関はいくらでもあります。後になって、金利が低い銀行でアパートローンの融資が得られた事、スルガ銀行を利用するべき段階ではない事にも気が付くのです。不動産業者は、仲介手数料欲しさに「投資家の事は二の次」としか考えていないのです。

 

一つの事例が、スマートデイズのサブリース賃料停止からの破綻問題。女性専用のシェアハウスであるかぼちゃの馬車のオーナーが、賃料停止により自腹でのアパートローン返済を強いられており、深刻な事態となっています。1棟当たり1億円程の高額木造アパートですので、毎月の返済額は普通のサラリーマンが返済できる様な金額ではありません。かぼちゃの馬車事件として、「スルガ銀行」「スマートデイズ」「販売会社」を相手に裁判が始まり、これから2・3年掛け実情が公開されていくでしょう。

 

収益物件を取り扱う専門の不動産業者・サンタメ業者は、直ぐに売り上げに貢献できるスルガ銀行を積極的に不動産投資家にお勧めします。スルガスキームの不動産投資は、不動産投資家のためではなく不動産業者のためにある事を十分理解しましょう。購入する不動産投資家さんは、不動産投資大ブームの煽りを受けとにかく早く「買いたい病」に陥っていることもあります。収益物件を手に入れたい一心で、3為業者が大儲けする事が出来る「融資審査の早いスルガ銀行」を利用する事に繋がってしまうのです。

スルガ銀行はやばい!不動産投資で失敗をした破綻者が続出しアパートローンの返済ができない

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不動産投資でスルガ地獄のアパートローン融資を受けると失敗する?

スルガ銀行のアパートローンが上手くいかない点は、とにかく低利回りで地方のRCマンション等を購入している点があります。高利回りの不動産投資であれば、融資期間を限界まで伸ばし見せかけだけのキャッシュフローを得る事も出来ますが、同時に資産価値も下落している事も注意しなければなりません。

 

また、一番の問題が30年・35年の長期ローン!高金利4.5%のため

 

やばい!借金がほとんど減らない

 

「利回りが低く収益性が乏しい、経費率の高い物件」だと、家賃収入はほとんど手元に残りません。安定して賃貸経営をするには、高金利4%台でも収支が賄える、実質的な収益物件の利回りは約13%程度が必要です。

 

「不動産投資大ブーム終焉後の大暴落時期に残債以上で売れない、処分出来ない

「家賃が安いのに経費ばかり掛かる、持ち出しや赤字・損切りの状態に陥る可能性もある」

「返済不能に陥れば債務不履行、任意売却や自己破産のいばらの道」

「サラリーマン大家・相続対策の新築アパートの乱立など競合ライバルの増加」

「多額の大規模修繕やリフォーム費用のため、家賃収入がカツカツの状況」

「年々上昇傾向にある賃貸物件の空室率」

 

地方のRC物件は、得られる家賃収入が低いにも関わらず、支出(修繕費用等)は延床面積も広いので高額となり、経費率の高さを理解しなければなりません。

 

地方の築古RC物件で、融資期間を目一杯延ばせば

「低利回り高金利のアパートローンは負の遺産」

「建物価値はゼロに等しい、資産価値は土地値のみ」

「見せかけだけのキャッシュフロー」

でしかありません。

 

アパマンを1億円程度の借金して、手元に残る家賃収入は約200万円程度。そこからリフォーム各種費用や税金負担が掛かります。

 

30年間長期ローンと高金利のため元本返済も進まない現実を目の当たりにして、「えっ、全然借金減らないじゃん、、、、やばい、、、(汗)」ことに気付きます。低利回りのRC物件で、スルガ銀行の融資を利用するのは非常に危険です。

 

スルガ銀行を利用している大家さんも「金利が高くて元本返済が進まないんだよね」、「なかなか金利交渉が上手くいかない」などの悩みを聞くこともあります。

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マンション経営のスタート時点は、売り主が高値で販売するため高い入居率の状態で販売され、1年程度はリフォーム費用等の大きな費用は掛からず容易に運営は出来るはずです。しかし2年から3年目に入り、徐々に空室が発生してきます。ボディーブローの様に大家さんの懐事情を悩ませ始めます。だんだんとじわりじわり、茹でガエルのような感状況にもなりかねません。

 

空室に伴うリフォーム費用はばかに出来ない金額、入居付けに伴う広告費の上乗せ費用も支払わなければなりません。1年目は不動産購入に伴う経費を計上出来ますので、課税所得は抑えられます。しかし、2年目以降は黒字経営となりますので、固定資産税も含め所得税などの負担も重くのしかかります。更には地方郊外の空室は、そうたやすく入居も決まりません。新築アパートでさえ簡単に入居が決まらない・満室にならないのですから。

 

割高な物件・入居付けで困る様なRCマンションを購入したのはいいが、だんだんと借金額の多さに(悪い借金)に対して割に合わない事に気付き始めるのです。不動産価格も暴落していけば、高値で購入した金額やほとんど減っていない残債以上で、RC物件を売却する事は出来ません。

 

同様にスルガスキームで購入した不動産投資家は多数いますので、「儲からない事に気づいた」初心者投資家さんの売却物件が溢れかえり、今度は買い手市場となります。その時期には、利回り10%~20%程度見込めないと不動産投資家は見向きもしませんので、買いたたかれる様な金額でしか売れません。

 

今度は安く購入しようとしている、不動産業者や不動産投資家が待ち構えているかもしれません。自分であれば割安でメリットを享受出来る物件しか見向きをしません。

スルガ銀行を利用した恐怖の不動産投資の現場「スルガ銀行の危険な融資は要注意!不動産投資家が失敗するアパートローンは本末転倒」を紹介します。

 

まとめ

高金利で融資を受ける際は、それなりの利回を確保できなければ、単なるババ抜きゲーム「銀行と不動産会社を儲けさせるためだけのもの」になります。なんとか耐え忍ぶ事も出来なくはないと思いますが、地元でもない入居率も低く競争も激化している地方の物件で、長期30年ローンを組んで僅かなキャッシュフローでは、リスクが高すぎます。

 

自己責任という言葉で済まされてしまう不動産投資は、手軽に始めるものでもなく安易に始めれば怖い目に合うばかりです。そもそもRCマンションを所有していない不動産業者さんの言葉を鵜呑みにするには、危険極まりないばかりです。

 

しかしスルガ銀行のアパートローンで不動産投資を始められた投資家も沢山います。4.5%と高い金利ですが、上手く使いこなせれば問題はない事もありますので一概に駄目とは言えません。金利以上の高利回りのアパートやマンションを購入出来れば問題ない事でしょう。

不動産投資と言えばスルガ銀行!?アパートローンのメリットとデメリット

 

不動産投資における返済比率は非常に重要です。投資の目安として「不動産投資の返済比率は60%が境界線!アパート経営の安全指数を見極める事が重要」を参考にして下さい。

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