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スルガ銀行の高金利アパートローンは大丈夫!?不動産投資の融資は早いが諸刃の剣

投稿日:2017年2月27日 更新日:

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金融機関によるアパート建築や収益物件に対する融資拡大路線により、融資額はバブル期を越え、不動産投資は副業感覚に世間一般に広く周知されるようになりました。

 

不動産投資大ブームが到来し、セミナーなどで危険な不動産投資をしている「30代の不動産投資家など」を多数見かける事があります。何が危険なのかと言うと、「厳しい融資条件で新規参入している」こと。

 

不動産投資のアパートローンが危険な側面を持っている事をお伝えします。

 

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危険な不動産投資をしているパターンとして、初心者の方がスルガ銀行を利用してフルローン融資を組んでいることです。

 

スルガ銀行といえば、

 

不動産投資家の駆け込み寺?

 

融資エリアが全国

 

高金利4%台

 

融資対象はRC物件

 

融資速度は業界ナンバーワン

 

不動産投資に対する融資結果は一週間程度であったり、審査スピードは金融機関の中でダントツのナンバーワンの速さです。

 

他の金融機関を圧倒し追従を許しません。他の地方銀行や信用金庫は稟議や審査に時間を要し、太刀打ち出来るような状況ではありません。不動産業者は、競合するライバル業者に案件を奪われない様に、審査スピードが飛び抜けて早いスルガ銀行にはめ込めんでしまいます。

 

初心者の不動産投資家は、業者さんが一見して迅速丁寧に自分のためによくやってくれると勘違いしてしまいます。反対に不動産業者さんは、投資家の事を「ぶっちゃけどうでも良い」・「購入後はどうなろうが知らないよ」的なところがあります。

 

それはなぜか?わざわざ高い金利で融資をするスルガ銀行と金消契約をさせるからです。

 

不動産投資家の事を考えていません。

 

金利の低い金融機関はいくらでもあります。後になって、金利が低い銀行で融資が得られた事、スルガ銀行は使わないべきという事に気が付くのです。

 

不動産業者は、仲介手数料欲しさに「投資家のことは二の次」としか考えていないのです。金融機関と不動産業者が協力して、スルガ銀行案件の物件としセット販売することもあります。

 

収益物件を取り扱う専門の不動産業者さんは、直ぐに売り上げに貢献できるスルガ銀行を積極的に初心者不動産投資家にお勧めします。

 

購入する初心者不動産投資家さんは、不動産投資大ブームの煽りを受けとにかく早く「買いたい病」に陥っていることがあります。収益物件を手に入れたい一心で、融資審査の早いスルガ銀行を利用する事に繋がってしまいます。

 

 

そして、スルガ銀行をフルローン利用する点で問題点なのが、

 

一番の問題が30年・35年の長期ローン!高金利4%程度のため

 

「残債がほとんど減らない」

 

利回りが低く収益性が乏しい物件だと、家賃収入はほとんど残らない

 

高金利4%台でも収支が賄える、実質的な高利回り約13%程度が必要

 

不動産投資大ブーム終焉後の大暴落時期に残債以上で売れない、処分出来ない

 

持ち出しや赤字・損切りの状態に陥る確率が高い

 

返済不能に陥れば債務不履行、任意売却や自己破産の道

 

 

サラリーマン大家・相続対策の新築アパートの乱立など競合ライバルの増加

 

多額の大規模修繕やリフォーム費用のため、家賃収入がカツカツの状況

 

年々上昇傾向にある賃貸物件の空室率

 

地方のRC物件は、取れる家賃収入が安いにも関わらず、支出(修繕費用等)は延床面積も広いので高額となる。

 

「負の遺産」

 

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アパマンを1億円程度の借金して、手元に残る家賃収入は約200万円程度。そこからリフォーム各種費用や税金負担が掛かります。

 

30年間長期ローンと高金利のため元本返済も進まない現実を目の当たりにして、「えっ、全然借金減らないじゃん、、、、やばい、、、(汗)」ことに気付きます。低利回りのRC物件で、スルガ銀行の融資を利用するのは非常に危険です。

 

スルガ銀行を利用している大家さんも「金利が高くて元本返済が進まないんだよね」、「なかなか金利交渉が上手くいかない」などの悩みを聞くこともあります。

 

マンション経営のスタート時点は、売り主が高値で販売するため入居率の良い状態で販売されていましたので、普通であれば1年程度はリフォーム費用等の大きな費用は掛からず容易に運営は出来るはずです。

 

しかし2年から3年目に入り、徐々に空室が発生してきます。ボディーブローの様に大家さんの懐事情を悩ませ始めます。だんだんとじわりじわり、茹でガエルのような感状況にもなりかねません。

 

空室に伴うリフォーム費用はばかに出来ない金額、入居付けに伴う広告費の上乗せ費用も支払わなければなりません。

 

1年目は不動産購入に伴う経費を計上出来ますので、課税所得は抑えられます。しかし、2年目以降は黒字経営となりますので、固定資産税も含め所得税などの負担も重くのしかかります。更には地方郊外の空室は、そうたやすく入居も決まりません。

 

割高な物件・入居付けで困る様なRCマンションを購入したのはいいが、だんだんと借金額の多さに(悪い借金)に対して割に合わない事に気付き始めるのです。不動産価格も暴落していけば、高値で購入した金額やほとんど減っていない残債以上で、RC物件を売却する事は出来ません。

 

同様にスルガスキームで購入した不動産投資家は多数いますので、「儲からない事に気づいた」初心者投資家さんの売却物件が溢れかえり、今度は買い手市場となります。その時期には、利回り10%~20%程度見込めないと不動産投資家は見向きもしませんので、買いたたかれる様な金額でしか売れません。

 

今度は安く購入しようとしている不動産業者や不動産投資家が待ち構えているかもしれません。

 

高金利で融資を受ける際は、それなりの利回を確保できなければ、単なるババ抜きゲーム・銀行と不動産会社を儲けさせるためだけのものになります。

 

なんとか耐え忍ぶ事も出来なくはないと思いますが、地元でもない入居率も低く競争も激化している地方の物件で、長期30年ローンを組んで僅かなキャッシュフローでは、リスクが高すぎます。

 

そもそもRCマンションを所有していない不動産業者さんの言葉を鵜呑みにするには、危険極まりないばかりです。

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