法定耐用年数とは、戸建・アパート・マンション等の構造（木造・鉄骨・ＲＣマンション等）から、法定上認められた使用することが可能と見積もられる期間になります。
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しかし実際のアパマン賃貸物件は、法定耐用年数が来たらからもう住めないと言う事もなく、定期的なメンテナンスをしていれば普通に賃貸として人が住める状況です。
金融機関の融資に際しては、法定耐用年数から築年数を差し引いたり、法定耐用年数を超えの物件、刻一刻に変化する融資情勢と銀行の独自の試算基準に基づき、アパマンの融資期間が決まります。
また税法上では賃貸経営に関する減価償却資産（建物、付帯設備、車等）を、定められた耐用年数により減価償却として税務処理し確定申告します。
減価償却の補足
不動産投資家として、投資物件の売買で出来るだけ経費を計上し、キャッシュフローが増えますので是が非にも建物比率を上げたいところです。
しかし良い事だけでなく減価償却費を多く取ればデメリットもあります。
高値で売却できた金額-(購入時の金額-減価償却費)=譲渡所得
今度は賃貸物件を売った際に、買った値段より高く売れた場合の譲渡所得が掛かり、税金が上がるデメリットがあること。
アパートやマンションの法定耐用年数
木造 ２２年
鉄骨造
鉄骨材の厚さ ３ミリ以下 １９年
鉄骨材の厚さ ３ミリ～４ミリ以下 ２７年
鉄骨材の厚さ ４ミリ～ ３４年
鉄筋コンクリート造 ４７年
築古物件の耐用年数の計算方法
１法定耐用年数内
（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×２０％＝耐用年数
【一例】築１５年の木造アパートの場合
（２２年－１５年）＋１５年×２０％＝１０年
２ 法定耐用年数越え
法定耐用年数×２０％
【一例】築２５年の木造アパートの場合
２２年×２０％＝４年
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