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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパート経営が失敗する3つの理由!副業感覚では苦しい現実と破綻が待ち受けている

投稿日:2018年9月11日 更新日:

アパート経営をすれば「不労所得だ!」「楽してお金が手に入る」「バラ色の人生が待っている」、そんな夢物語を描いていませんか?不動産に関わる業界は紛れもない「魑魅魍魎な世界」です!実際はそんな甘いものではありません。

 

今のアパート経営は、市況が様変わりし昭和の時代の様に儲からず、苦労や失敗をして撤退する大家さんもいます。

アパート経営で苦境に立たされている大家さんは、「新築物件の増加」や「空室が容易に埋まらない」賃貸経営環境の悪化により、年々増加するばかりです。

 

不動産投資で失敗している高属性のサラリーマンや地主大家さんが大体当てはまるパターン。「アパート経営が失敗する3つの理由」を紹介致します。

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アパート経営が破たんして失敗する!知識と経験がないと業者の餌食になる

不動産投資・賃貸経営に関わる知識を身に付けないと、非常に高い勉強代を支払う事になります。1万や2万程度ではありません。数百万から億単位、最悪「自宅を差し押さえられ自己破産する方」、取り返しの付かない人も珍しくありません。

 

金融機関から融資を受ける高額な大借金を、「不動産業者の手に委ねてはいけない」のです。舵取りは不動産投資家自身が、責任を持って取らなければなりません。不動産賃投資に失敗したから「スルガ銀行を悪者にして借金をチャラにする」なんて事は出来ません。大家さんは「20年30年続く長期アパートローンの返済資産の組み換え利益確定の売却」等をし続けなければならないのです。

 

また、業者は不動産投資家が、失敗して破綻しようが関係ありません。とあるメガ大家(業者)は、「素人がどうなろうが知ったこっちゃない!」なんてこともあります。素人が何の知識もなく無防備の状態だと、業者の「食物にされカモ扱いにされる」のです。誰も助けてはくれません。

 

他には、南の島でのクルーズやパーティー等でブランディングしている方、大家をターゲットにするコンサル大家、数十万から100万程の高額塾等、「本当に自分にとって必要なものか?」見定めなければなりません。

コンサル大家では、賃貸経営自体が難しいトンデモ物件を紹介し、業者からキックバックを貰っています。または自身のポンコツ物件(時限爆弾付)を、初心者投資家に売り付け処分しようと画策したりもします。

高額塾では「資産背景も違う・自分のステージにない初心者の方」も珍しくありません。入塾するメリットが見いだせないのです。そんな大金支払わなくても、レジェンド投資家(投資歴の長い大家さん)の1,500円程度の書籍で、充分学べますよ。

 

そして不動産業者からの、金融機関を騙す結果となる「二重売買契約」「一物件一法人」「預金通帳の改ざん」「ふかし融資」等は、犯罪に手を染める事に繋がるので絶対に加担してはいけません。サンタメ業者は「皆さんやっているから大丈夫」と言いますが、知らなかったでは済まされない事。業者は自主廃業や倒産しトンズラ、「売ったらハイサヨナラ」なのです。

 

残されたのは「自己責任の一言」で片付けられる、オーバーローン・フルローン融資を受けた資産価値の低い物件を購入した不動産投資家が責任を取ることになるのです。まさにババ抜きゲームやロシアンルーレットの様なもの、出口が見えず時限爆弾を抱えて処分する事も出来ず、金銭的・精神的な苦労をする事になるのです。

 

なんの為の不動産投資だったのかとならないためにも、自分自身で「そもそも儲かるのか?」「事業計画」「10年単位のシュミレーション」等、何が良くて何が悪いのか判断出来る様にならなければなりません。不動産投資は自己責任です。

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アパート経営が苦しいと失敗する!賃貸物件が多すぎて苦労が絶えず経営が難しい

ご近所に真新しいアパートが散見されていませんか?

明らかに供給過剰です。需要を遥かに超える供給量ですから、世の中から必要とされていない建築物を建てる事に繋がります。

 

アパート建築の増加による弊害も起きています。

空室率の上昇」「家賃相場の下落と崩壊の危機」「募集条件の悪化」「広告費数か月分~」など。

相続税の改悪による新築アパート建築の増加、初心者大家さんの参入による家賃相場の崩壊、背に腹を変えられない大家による広告費の積み増し、この様な状況であれば苦しい賃貸経営が強いられるばかりです。入居が決まらず空室だらけであれば、金銭的・体力的・精神的に疲弊していくことでしょう。アパートローンの返済に窮すれば、大家さんのメンタルもやられ、ボディーブローの様にダメージが少しずつ蓄積されて身動きが取れなくなってしまう事に繋がります。

 

例えば、10平米台の狭小ロフト付アパートが乱立している状況は、悪い見本の一例で競争力は残念ながらありません。儲からないアパートの特徴は、同じような似たスペック、間取り・広さ・ロフト付がお決まりのパターンなのです。

 

横浜の丘陵地帯では、急こう配の丘の上「自転車では坂を登れない」「駅から遠い」「息があがる」場所に、アパートが建ち並んでいます。入居者を確保するには、家賃が安い以外のメリット「敷金・礼金ゼロ、フリーレント、トリプルゼロ」「広告費」等がなければ入居付けは難しいものです。

 

また、贅沢な生活に慣れている若者は、わざわざ狭いアパートに好き好んで住みません。唯一の競争力は、苦肉の策の家賃の値下合戦で対抗する事になる可能性が大です。ここまでくると、もはやアパート経営を苦労してやるメリットは見いだせないでしょう。老後の生活資金の足しになるどころか、赤字を垂れ流し、残債を返済できるほどの金額で売却する事もままなりません。

 

事実、築浅数年の真新しい狭小アパートが売りに出ています。

入居付けが困難で持ちきれず、失敗したので早く売り逃げたいから、売却するのです。「時間とお金の無駄」「意味がない」これがアパート経営の一部の現実なのです。

 

大家さんが悲鳴を上げている一方、反対に利益を享受している「銀行と不動産業者は安泰」です。銀行と不動産業者は「融資して良し・建築して良し・管理して良し・リフォームや修繕して良し」安定した金の生る木を管理し、リスクは大家もちです。

大家さんの賃貸物件が、埋まろうが経営が困難であろうが、痛手を被ることはほとんどありません。

不動産業者とは、「金の切れ目が縁の切れ目」「お金にならない・利益に繋がらない客は客ではない」と見られるのです。

そして、賃貸需給のバランスが崩れた場合、空室を埋める方法は、不動産業者の伝家の宝刀「家賃を下げてみましょう」、結局は「お金次第」なのです。

結局一人負けしているのは、アパート経営の勉強不足や賃貸需要の調査不足を見誤ってしまった大家さんが不利益を被るのです。

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アパート経営は副業感覚でやれば失敗する!経営者としての自覚と努力が必要

アパート経営は不労所得ではありません。

副業感覚でやっている方もいますが、ビジネス・事業に他なりません。

ビジネス感覚がないと「ぼったくられる・搾取される・喰われる・騙される」事に繋がります。

また、不動産投資の成功の可否は、「購入時点でほぼ決まる」と言って過言ではありません。利益相反の関係にある不動産業者の手に委ねてはいけないのです。数千万から億単位のアパートやマンションを購入するのですから、シュミレーションをして安全に回せるプランが立てられるのか、潜むリスクの対処法も念頭に置かなえればなりません。事業なのですから綿密な計画を立てる必要があります。

 

また、不動産オーナーは「不動産業者との売買業務、金融機関からの融資の打診、管理会社との調整、仲介業者との客付け依頼、清掃業者、リフォーム業者、大規模修繕業者、ガス会社、水回り修理業者、設計士、火災保険会社、市役所、税理士、弁護士」等、様々分野の業種のプロフェッショナルと渡り合わなければなりません。

 

各専門知識や技能を習得しているプロですから、「最低限の知識や情報程度は必須」さらに勉強も怠らない事です。ビジネスの場面において、少しの知識の差で無駄なお金を支払う事にもなります。相手はプロ、容易なことではありません。

 

そして最大の難関は、入居付け。アパートは入居者がいてなんぼです。

空室は無駄ドブにお金を捨てている様なもの、いかにして満室経営を維持し続けるのかが不動産オーナーとしての努めです。入居者を奪い合う争奪戦・アパート経営戦国時代に突入している中、他の物件との差別化を図ること、どうしたら入居が付き満室になるのかを心得ておかなければなりません。

 

サラリーマンからすればまだまだ緩い賃貸経営環境にあるのかもしれませんが、特定の場所やエリアにあっては決して楽観視出来るよう状況でもありません。

 

長期スパンでアパート経営を見定め、最大限の利益が享受出来るよう、それそれの物件ごと「持ち続けるのか、途中売却なのか、資産の組み換え、更地にするのか」などを検討しなければなえりません。

地方の高利回りや築古物件等でリスクを取るのか、無難なおたふく物件で攻めるのか、ビジネスセンスと地道にコツコツがやるのが必要であると実感します。

理想とするゴールまで「ショートカットの最短距離を目指す道、茨の道やけもの道、平坦なアスファルト舗装」等を通るのかは、投資家自身の考え方次第です。

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