不動産投資と一言で言っても、「戸建・区分・アパート・マンション・シェアハウス・店舗・テナントビル・駐車場等」、様々な投資がありますが、賃貸経営がより困難なものとなる物件もありますので、そういった物件は裏事情をよく理解して検討し購入しなければなりません。
始めに多種多様な収益物件がありますが、全くもって投資対象にならない、絶対に駄目という事でもありません。
投資家さんの諸事情や戦略や考え方で、打開できることも十分あります。
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一般的な不動産投資家が苦労したり失敗に繋がる物件
１階に店舗や事務所がある物件
駅近や人の往来がある立地、多数の商業施設があるにぎやかな国道沿い等、商売をするのに適している良い立地であれば、テナント商売は上手くいくはずです。
しかしは反対にテナント入居付けに苦戦する悪い立地であれば、店舗や事務所は大家さんの負担にしかなりません。
立地の悪いテナント付き物件に手を出すのは無謀です。
何か具体的な対策案として、コインランドリー・貸しコンテナ等、転用できないか考える必要もあります。
一見して店舗の家賃収入は大きいですが、その分入居が決まらず空室であれば満室想定利回りは極端に低下することもあります。
需要と供給のバランスが取れてなければ、リスクが大き過ぎると言わざるを得ません。
エレベーターがある物件
端的にメンテナンス代・維持管理費が掛かりますので、収支を圧迫されるような物件は避けられます。
わざわざ無駄なお金を支払う必要はありません。
エレベーターのある物件は、入る家賃収入も莫大ですが、出ていく経費や税金も莫大なものになりますので、階数の多い大規模なRCマンション購入は経験のない初心者には荷が重いです。
次の不動産投資家が購入できるよう、築年数から融資を受けられる時期に、売却を前提に考えた投資戦略も必要です。
極小ワンルーム物件
競争が激化し空室率が上昇しているアパート経営ですが、利回り確保のため不動産業者は、エンドユーザー向けに極小ワンルーム物件を供給し続けています。
極小ワンルーム物件に人気はありません。
なんでわざわざ住み心地の悪い、狭い物件に入居しなければならないのか。
家賃の安さ・新築を追求している入居者さんからの需要はありますが、割高な新築プレミアムは数年で剥がれたり、ゆくゆくは相場より安くして広告料を他の物件より上乗せする必要性に迫られる事もあります。
またその他大勢の極小ワンルーム物件の中、自分の極小物件が特に選ばれる理由もありませんので、やる気と根性を持ち合わせていなければ、大家さんを悩み苦しめるだけです。
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三点式ユニットバス
昭和のバブル時代に広く流通した極小間取りに合わせた、三点式ユニットバス。
ほとんどの世帯でバスとトイレが別になっていますので、新居を求めた新卒の社会人や学生さん達には、初めて見る方・違和感を持たれる方がほとんどです。
賃貸物件ポータルサイトのネット検索では、バス・トイレ別を選択するのが一般的です。
あえて好んで三点式ユニットバスを選択する方はいません。
また新築アパート・マンションで三点ユニットバスを取り入れている物件があれば、入居者さんの客付けに影響を与え、不利と言わざるをえません。
駐車場・駐輪場がない物件
生活に必需品となっている、車や自転車をとめるスペースがなくては、入居者さんからすすんで選ばれません。
地方は都会の様に交通の便も良くなく、商業施設・公共機関等も一極集中していませんので、車がなければ生活出来ません。
一家族１台以上は、必須で当たり前。
旦那さんに１台、奥さんに小回りの利く軽自動車など１台、そして成人を迎えた子供に１台というのも珍しくありません。
周辺に嫌悪感のある物件
ホテル・工場・斎場・墓地・繁華街・嫌悪施設など、臭いや喧騒が問題となる賃貸物件へ、会えて好んで入居したがる入居者さんはいません。
これらの物件が一概に、絶対に購入してはいけないと言う事ではありません。
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儲かりにくい・手間暇が掛かる・苦労する物件と言う事
不動産投資で「絶対に購入してはいけない駄目物件」もありますので気を付けて下さい。
避けられる物件には、難があり癖があり、運営が厳しいという観点がありますので、世間一般的な普通の不動産投資家は避けるべきです。
こういった物件でも購入して問題ない方は、リスクを承知の上で回避する事が出来る・打開できる策を持ち合わせている不動産業者さんであったり、専業で賃貸経営をしている経験豊富な大家さん達などです。
極一部ではありますが、そういったアパート・マンション物件を周辺相場より割安に購入している、セミプロ・プロの不動産投資家もいます。
少ないながらも極一部の不動産投資家が存在しますが、普通のサラリーマン大家さんは手を出すべきではありません。
時間と手間暇が掛かり過ぎる
本業に支障が出てしまう様な投資用物件は避けるべきです。
サラリーマン大家さんとして、競争激化が一方的にすすむ賃貸経営環境に、あえて自らが泥沼にはまる様な真似をするのは、危険極まりない行為といえます。
購入をしてはいけないアパマン物件が、よっぽど激安だったり、入居付けに苦労しない立地であったり、何かしらのメリットがなければ避けるべきです。
当該物件にデメリットがあるせいで、入居者さんに頻繁に退去されていては、家賃収入は手元に残りません。
皆さんの頭にある家賃収入と言えば、大家さんが出来るだけ苦労をしないで、資産運用できるものと考えているはずです。
改善できる不動産投資家であれば、買いなのかもしれませんが、世間一般の不動産投資家さんには、ハードルの高い物件となりますので、見送る方が無難です。
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