目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

不動産投資とは?初心者が学ぶ基本と仕組みや注意点

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将来の仕事や年金などの不安から、資産運用として不動産投資やアパート経営を考えた事が一度はあるのではないでしょうか?目的として「子供の教育費の足しにしたい」「生活にゆとりを持ちたい」「老後はお金に苦労したくない」など、切実な悩みもある事でしょう。

 

不動産投資は、管理会社にお任せで「お手軽・楽ちん・入金確認をするだけ」簡単なイメージもあります。しかし、実際は「魑魅魍魎な業界」なので、そんな甘いものではありません!

 

大家さんと言っても、ワイングラスを片手に豪遊とはいきません。入居者さんより質素(貧乏?)な生活をしている大家さんもいますので、現役大家の生の声として初心者が学ぶべき基本」「仕組みや注意点」を紹介致します。

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不動産投資のメリットやデメリット

不動産投資の世界は、様々な業種と関わる魑魅魍魎な世界である事に間違いありません。

 

知っている・知らないだけで、情報弱者として数百万無駄にお金を支払う事も普通にあります。扱う金額が大き過ぎて、一度の失敗でリカバリー出来ない様な状況にもなり兼ねません。

 

知識を付けないと喰いものにされます。不動産業者さんは、大家さんと共存共栄に見えて「生かさず殺さず」にするのが基本スタンスです。イエスマンの大家さんではいけません。

 

実際のアパート経営のメリットやデメリットについて、現役大家の生の声を参考にして下さい。「不動産投資のメリットとデメリットとは!?

 

不動産投資のリスク!普通の生活をしたければやめとけ?

アパート経営には様々なリスクが存在します。

 

収益物件を買って終わりではありません。これから始まる「悪夢のリスクと対峙していかなければならない」のです。不動産オーナーになると、「入居者との訴訟問題」「悪徳業者との裁判沙汰」「事件・事故」なんて、普通に起こる事です。

 

自分で言うのもなんですが、裁判ですよ(汗)

裁判所に行って、法廷に立てますか?テレビドラマで見るのと違い、リアルな裁判所事情が見えて勉強もできますが、「金銭的・精神的リスク大き過ぎる」相当な覚悟も必要だと言う事です。くれぐれも、安易にやってはいけません。気を付けて下さいね。

アパート経営のリスク4つ!失敗事例から回避する術を学ぼう

 

不動産投資の仕組みは2つだけ!

不動産投資の儲かる仕組みは簡単です。

収益物件を買って「賃貸に出す・売却するかして利益を得る」2点です。

 

不動産投資は投資なので「儲からなければ意味がない」のですが、投資ではなく「投機」の様な状態になって、勉強や調査をせず不動産業者の言われるまま安易に購入して失敗している方もいます。

 

賃貸経営で成功するのも、簡単な話です。

賃貸ニーズのある立地に、必要とされる住宅を供給する」、そうすれば安定した家賃収入が得られます。反対に不動産投資大ブームに駆られて、賃貸需要の見込めない地域に利回りの低いアパートやマンションを購入すれば、苦労ばかり掛かり「やらなければ良かった」という結末になります。

安く買って相場で貸す」事が出来れば失敗する事はありません。これが出来れば楽なのですが、そう簡単に安く買えるものではありませんね。

 

売却に至っては、「安く買って高く売る」「資産の組み換えで購入時の価格程度で売る」事が出来れば、大抵は儲かります。不動産投資は、アパートローンの融資を組む事になりますので、収益物件の築年数が20年・30年と古くなれば融資をする金融機関は減りますので売却する事自体難しくなることでしょう。

 

賢明な大家さんは、古い物件は賃貸経営が困難「競争力・収益力の低下」手間暇が掛かるので、融資がジャブジャブに出ている市況が良い「不動産投資大ブーム時に最高値で売却」しています。タイミングが合えば、賢い選択となるものです。

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不動産投資の種類は多様!進め方は目的に合わせる事

不動産投資には、様々な種類の投資があります。

どれも癖が合って、極めている投資家はオリジナルとして自分自身の投資手法として身に付けています。上手にコントロールしていくのは、投資家自身です。

そして目的として「将来どういう状態になりたいのか?」を計画し、「いつ頃までに、いくらほしい、安定した資産獲得に向けたプラン」を練らなければなりません。※物件を購入する事が目的となっている方もいるので要注意

 

不動産投資と言えば「区分マンション投資」が代表的

区分マンション投資は、需要のある都内エリア等を中心に、新築・中古マンション投資として販売されています。

 

メリットは「簡単で誰でも出来る」「入居が容易」「売却が容易」

賃貸需要のあるエリアであれば、将来に向けて人口流入が止まらない東京、一極集中する都市に購入すれば流動性もありますし、処分もしやすいものとなります。

 

デメリットは「儲かりずらい」

デメリットは、管理費や修繕費が掛かるので「収益力が落ちる」事、利回りが低すぎると「根本的に儲かりません」ので注意が必要です。

 

一棟アパートやマンション投資

1棟マンションやアパート投資は、6部屋程度から数十室以上まであり、入居者を確保させ出来れば利益の見込める家賃収入が得られるので、不動産投資の醍醐味と言えるでしょう。

 

サラリーマン大家さんの代表格な投資は1棟物になります。

メリットは「収益力が高い」「部屋数が多い」

デメリットは「入居付けに苦労」「修繕費が高額」

 

初心者が不動産投資と始めるとすれば、一棟物の「アパートから始めるのが無難」です。

 

一例として横浜の丘の上など、賃貸需要を遥かに超える供給エリアで、10平米台の狭小物件だけは避けなければいけません。賃貸経営自体が困難なので、気を付けて下さい。

 

戸建て投資

地方の安い戸建てを購入し、入居希望者を確保する事が出来ればビジネスとなります。

 

メリット

「ファミリー世帯から戸建てニーズがある」「長期入居が見込める」「安定経営が可能」「定期清掃はいらない」

 

デメリット

「流動性が低い」「家賃相場が低いと儲からない」「修繕費のコストが高い」

 

一番大事なのが、北関東の一部地域などの「家賃相場が崩壊していない」事です。5万程度で貸せるようなエリアであれば賃貸経営も出来ることでしょう。投資金額が5年~10年程度で回収できるような購入条件であれば良いですが、家賃が3万円程度だと「儲からない」「投資効率が悪い」事になるので注意が必要です。

 

REITリート

リートは商業施設やオフィスビル、投資用のマンションを多額の投資資金で運営している投資信託となります。

 

メリット

「簡単で誰でも出来る」「分配金が得られる」「売却しやすい」

 

デメリット

「株と同じハイリスク・ハイリターン」「儲かりずらい」

 

不動産投資で資産形成を目指すのであれば、初期段階としてリスクを取らなければ拡大していけませんので、リートは選択から外れます。

 

駐車場・看板・コンテナ・太陽光発電・コインランドリー投資

空いている土地の有効活用として、様々な不動産の投資手法があります。

 

どれも一長一短ありますが、気を付けて頂きたいのが、FC(フランチャイズ)契約をする事です。まずフランチャイズに加入する事により、経営として成り立つのかが大問題です。

 

FC業者は、大前提に絶対に儲かる仕組みになっていて、損する事は絶対にあり得ません。建築して良し・管理して良し・修繕して良し旨みがあるのです。そして良くも悪くも口八丁手八丁、あの手この手で初心者の投資家にメリットを強調します。収支も甘めで、責任は勿論取りません。

 

洗練された投資家でさ、収支が合わず経営が困難となる方もいますので、自己責任のもとリスクを背負ってやる投資となりますので充分注意して下さい。

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不動産投資の注意点!楽しい事だけじゃない

不動産投資を甘く見てはいけません。頭がお花畑ではいけないのです。

 

戸建てであれば、数百万程度でできますが、安くても数千万から億単位、高額なアパートローンの融資金額となります。失敗すれば一発アウト、自己破産から一家離散になりかねません。不動産業の言葉を鵜呑みにした「スマートデイズのかぼちゃの馬車事件」の二の舞にならない様に注意してください。

 

不動産投資で気を付けるべき注意点は、「自己責任」「他人のせいにしても後の祭り」「無理なアパートローンを組まない」「火災保険には絶対加入する」「常に自学研鑽」しなければなりません。

 

不動産投資家の相手は、百戦錬磨の専門家集団になります。悪意のある業者にとっては、素人をはめ込むのはたやすい事なのです。

不動産業者から始まり、リフォーム業者や修繕業者、税務署・裁判官・役人等まで、知識がないと不利益を被るのは不動産オーナー自身になりますので、お金を払って専門家に意見を聞くなどして、よく考え何度も注意する事に越したことはありません。

 

アパートやマンションを購入したら、今度は維持運営するため、更に「時間と労力とお金を投資する」事になりますので、気構えとして持っておいて下さい。

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