サラリーマン大家として、アパートやマンション等の資産を増やしていくためには、物件を紹介して頂ける不動産業者からの協力が必要不可欠です。
いくつもの不動産業者のキラー営業マンから物件の紹介を頂きますが「横浜にある未公開の新築アパートを紹介された」ので、サラリーマン大家としての考察を紹介されました。
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横浜の新築木造アパートの概要
不動産業者さんからよく流れて来る未公開物件の紹介です。
川上物件ならぬ、川下物件！？
立地 横浜市南区大岡
構造 木造アパート２階建
売値 ８４００万
利回 ８．３％
築年 平成２７年５月
土地 １７０㎡
建物 １４５㎡
総戸数 ワンルーム１０戸
備考 市営地下鉄ブルーライン蒔田駅 徒歩７分
立地としては、横浜駅・桜木町駅・関内駅が至近なので、そんなに悪い場所ではありません。
しかし、既にライバルのアパートやマンション物件は多数存在し乱立しております。
また、この木造アパートのスペックで他物件と差別化が図れるか問題です。
勝てるポイントとしたら、新築物件としてプレミアム家賃を数年間頂けるだけ。
利回りから、ワンルーム１０部屋確保していますが、一部屋１４㎡と非常に狭い間取りとなっております。
バブル時代に乱立した、３点式ユニットバスが付いたワンルームを想像します。
建売の新築木造アパートは賃貸経営として失敗しないのか？
今時、贅沢な生活を送っている若者世代にとっては、こんなに狭い部屋へ好んで入居する方は多くはありません。
安ければありという一定数の入居者さんもいますが、空室率が上昇の要因をはらんでいる賃貸物件は、不利な事には間違いありません。
入居者さんは、インターネットを通していろんな物件を見ていますので、目が非常に肥えています。
不動産投資ブームとは言え、今時こんな戦略も何もない狭い間取りの物件で、１０年・２０年後どうやって空室戦国時代を勝ち抜いていくのでしょうか。
売れれば良い程度のあさはかな不動産業者が建築した、センスの欠片のないアパートです。
利回り８％を目安に不動産業者は、収益物件を販売することが多々あります。
利回り８％でもキャッシュフローを充分に得られる物件も中にはあります。しかし、購入して良い物件とそうでない物件がありますので、運営して良し・売却して良しのバランスの取れた資産になる物件を購入し、見極める目と戦略が必要不可欠です。
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