利回り１３％５００万のアパート投資の考察について

販売価格が低く、普通のサラリーマンでも現金購入が可能な収益用のアパート物件が売りに出ました。モザイクが掛かりすぎてもはや原型が分かりませんね(^-^;

手頃な価格帯、戸建て投資をする方にとっては、可能性がありかも知れません。

サラリーマン大家目線で賃貸物件の事業計画について考察致します。

築古アパート５００万円の収益物件の概要

物件概要

販売価格　約５００万

利回り　約２９％

満室想定家賃収入　約１５０万

木造2階建てアパート

築古：法定耐用年数超え

間取り　単身者用１R６世帯

土地面積　100～150㎡

建物面積　100～150㎡

収益物件のスペックを濁していますので、そこはご了承ください。

なんとこの不動産投資大ブーム（陰りが見えていない？）の中、利回り約２９％取れるのは希少です。

もちろん低価格で利回りが高いには、それなりのメリット・デメリットがあります。

メリット
激安価格、高利回り、高積算、前面道路私道、駐車場・駐輪場なし、車横付け不可、

デメリット
ぼろい・汚い・臭い？、築古、低家賃、入居付け困難、

単純計算だけだったら、約４年で元本が回収できる計算です。

現況家賃収入が一部屋２万以内なので、リフォーム業者の依頼する様な大掛かりな大規模リフォームをしていては、採算を合わせるのが難しいです。

大規模修繕やリフォーム費用の概算

外壁塗装で約１５０万

室内リフォームで約３００万（一部屋約５０万）

合計約４５０万

大枠で見積って、４５０万＋５００万で、合計約９５０万

解体して取り壊してもおかしくない様な状況なのでリフォームは必要です。

手直し費用が販売価格とほぼ同額、、、（汗）

問題点

法定耐用年数超えの融資付け

修繕費用約４５０万の捻出問題

客付け状況の打開策

利回りに戻すと約１６％？それでも利回り１５％以上取れるのは、ありかも知れない？

一見して駄目だろうな～と思いましたが、利回りがそこそこ取れそうなところもありますが、問題点をクリアできれば検討の余地はありそうです。

最終的に落ち着く利回りが１５％ですから、他物件と比較検討すると、どっこいどっこいなところも否めません。

不動産投資家自身の資産と活動状況次第なところもあるのではないでしょうか。