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不動産投資の人気エリアで川上物件を発見!積算評価以下のRCマンション

投稿日:2014年5月20日 更新日:

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不動産投資家であれば年間に数回程度お目にかかれることがある、数少ない川上物件の話です。

 

それは今から5年位前、リーマンショック後の不動産投資ブームが到来する前でのこと。

 

その時期は不動産市況は過熱気味でもなく、不動産ポータルサイトを良く検索していれば見つけられる物件でした。年に数回あった「川上物件に出会えた状況」を紹介致します。

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リーマンショック前の不動産市況は利回り10%以上が普通にあった

その当時の不動産投資事情といえば、利回り10%以上の1棟物アパートやマンションがごろごろしており、普通のサラリーマンでも時間を掛けて選べる状況でした。

不動産投資大ブームの時代と比べると、はるかに良い好条件ばかりで、そこそこの物件が沢山ありましたね。

 

川上物件の立地は、相模原市役所からほど近い閑静な住宅街にあるRC1棟マンション

 

物件概要

RC一棟物マンション3階建て

間取り ファミリータイプ12世帯

駐車場なし

 

鉄筋コンクリートマンションには、駐車場は付いていませんが周辺に公共施設や商業施設・コンビニや駅が至近にあり、生活の利便性の良い場所なので自家用車がなくても生活自体は出来る様な環境です。近くには月極め駐車場もあるので、地方の車問題は解消できます。

 

RCマンションと言えば、高層階の物件もあり、エレベーターの維持・メンテナンスに頭を悩ますところもありますが、幸いにしてありません。必要経費に関しては、維持費が高いエレベータや浄化槽、その他掛かる経費等もなく、固定資産税くらいしか掛かりません。

 

なによりも売買価格に対して、土地と建物の積算評価の方が高く、購入した時点で数字上の資産家?になれる物件です。

 

利回りも10%以上あり、融資付けが容易な好条件のRCマンションだったので、不動産投資専門の業者がこぞってポータルサイトに仲介。また、とある業者はコメント欄に「売値よりも積算価格大と表記」していました。その後売買事情を知っていた事から、元付け業者から「あの業者には掲載をやめさせた」という裏事情もありました。

 

当時の売値に対して、プラス1500万円くらい、資産評価ができる価値のある物件。

 

銀行からは好まれる担保評価の高い価値のある物件です。

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不動産業者との面談した結果とは?

健美家の収益物件サイトに載った時点ですぐに業者へ問い合わせ、その時点で残念ながら1番手から既に買付が入っていました。(汗)

資産価値のある物件だったので、禁断の秘儀である裏技を使用。

 

不動産オーナーから売却依頼を受けている元付け不動産業者を探し出し、その日の内にポンコツ車で現地不動産業者へ直接出向き、敏腕営業マンと面談し直談判。

面談においては、真剣に購入を検討している事や冷やかしではない事を説明するための資料の準備と、購入できる属性や資産背景を説明し、お宝物件の詳細な事情も聞き出すことができました。

 

売主さんは、不動産業者で資産整理をしていて新しい物件の買い替えのため、売却に至ったそうです。

 

そしてなぜ積算評価が高い物件を安く販売したかというと、元付け不動産業者が会社の方針で次のオーナーさんの健全な運営のため、利回りを最低10%確保したことにあります。

 

買い手側にとっては、とてもありがたい不動産業者さんでした。

話の節々から、社長さんの人柄や物腰も柔らかく人間味が感じられる方でした。

 

そして、あまりにも好条件でマンションをネットにアップさせたことで、不動産業者から多数の問い合わせがあり売り止めにしたり、不動産業者がコメントに「売値よりも積算価格大」と記載したため、その業者を排除した経緯もあったそうです。

 

自分が元付けに直接出向きましたが、ネットにアップする前に既に元付業者の顧客が買付を入れており、自分が2番手。

 

2番手なので、通常ではつかわない秘儀・裏技を駆使しましたが、残念ながら1番手には覆りませんでした。情報収集の長けている不動産投資家さんも知っているかも知れませんが、悪くない好条件の物件でした。

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まとめ 人気エリアの川上物件を購入するために必要な事

人気エリアの川上物件は、売買が直ぐに決まる

不動産投資家に時間的余裕はありません

決断力と実行力が試される

何時でも購入できる準備を怠らない事

 

川上物件を購入するためには、ネットにアップされてから数日検討するとなくなります。

後手に回っていてはネットから消える事がほとんどなので、あらかじめ不動産業者へ根回ししておかなければ入手も出来ない様な状況です。

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