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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパート経営2【お宝物件との出会い】

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不動産投資に興味があったものの小心者であったため、アパートやマンションを即決購入出来る度胸はありませんでした。

 

頭の中では不動産投資の優位性・メリットが分かっているものの、防衛反応があるのか実効性のある行動に移せません。

 

家族に至っては、「不動産投資!?えっ、何を言っているの?」という、気でも触れたかのような眼差しと拒否反応で理解されない状況です。

 

不動産物件を始めて購入したのは、今から6年前のリーマンショック後の2009年に、1棟物RCマンションを購入しました。

 

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何も知らないド素人がどういう経過を辿って、RCマンションを購入したのか綴らさせて頂きます。

 

不動産投資に目覚めたのは2008年頃、ネットから活躍されていた不動産投資家さん達のブログより、アパートやマンション経営に興味をもったのがきっかけです。

 

最初の頃は、主にネットから情報を入手して知識をある程度付けてから、物件の問い合わせをして現地調査という状況でした。

 

 

その当時大変お世話(勝手に)になったのが、サラリーマン大家さん沢氏、赤井氏、投資家けーちゃん(寺尾氏)、こてつ氏、NSX松田氏(今はそう呼んでない?)達から感化され、無知な状態からよく勉強させて頂き参考になりましたね。

お師匠さんのような存在です。

 

書籍も初めて購入したのが、沢氏の2004年に発売された
図解「お宝不動産」で金持ちサラリーマンになるでした。

書籍によれば、利回り8%+借入金利率であれば、お宝物件として購入できるというものです。

 

当時の2007年前後は、金融機関周りをしていなかったので定かではありませんが、リーマンショック以降は融資が厳しく、不動産投資に対する借入金金利は2%台でも好条件でしたので、その当時の貸付金利は普通3%前後と思慮します。

スルガ銀行は、別格の4.5%と高金利ですが、それでもお世話になった不動産投資家は沢山います。

 

そうすると利回り11%・12%前後か、それ以上の物件がお宝物件として判断されます。

 

不動産投資家やサラリーマン大家さんの多くが、初めて購入される物件は、
自分も含め「おたふく物件」を購入されている方が多いです。

 

「おたくふく物件」とは、利回りも高くない好条件でない、何の変哲もない普通の物件です。

 

よく収益物件の選定基準として、売値1億以内、1棟物RCマンション、築浅、利回り10%以上、駅から徒歩5分以内、風呂トイレ別等の条件で不動産業者に希望をする方がいますが、そんな好条件の物件は一般の方には紹介されません。

 

そんな物件があれば、不動産業者が買い取って運営するか、高値を付けて再販、富裕層や融資の固い高属性の方へ紹介されます。

 

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川上物件は、属性の良くない一般の方へは、決して紹介すらされません。

融資が出るかどうかもわからない不動産投資家に時間を掛けるわけにはいきませんから。

 

自分が購入したRCマンションは、不動産ポータルサイト(ホームズ、アットホーム等)に掲載されており、普通に広く公開されていたありきたりの収益物件でした。

 

しかも利回りは10%以内と高くありませんし、購入条件も良くない、目を引くような物件でもありませんでした。

 

好条件でないので、販売されてから何カ月も放置されている状態でした。

今の不動産市場であれば、間もなくして売れてしまうような物件です。

 

それなので初めて見た時は、ぱっとしない物件でしたので特に問い合わせもせず、その他の物件として埋もれていましたが、懇意にしている不動産業者の営業マンから、資料の詳細情報を頂き、立地条件の良さや、物件のもつ競争力、手数料の値引き等もあり、悪くないと判断することが出来ました。

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そして物件購入に至った最大の理由は、立地が良い間取りが広いRCで融資期間も長い事もあり、長期的に見て近隣物件と戦える、賃貸経営が安定して運営出来ると判断できたからです。

 

サラリーマン大家として初めて購入したRC物件は、不動産業者さんからの詳細な資料を頂かなければ、スルーしていた物件でしたので、ご縁があったものと感じ、今でも24時間365日よく働いてくれる、ありがたい収益物件です。

 

1 アパート経営1【不動産市場と融資状況】

 

 アパート経営2【お宝物件との出会い】

 

3  アパート経営3【物件調査編】

 

4 アパート経営4【家賃相場編】

 

5 アパート経営5【買付編】

 

6 アパート経営6【融資編】

 

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