2年で資産1億!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資歴2年で資産1億円を生み出した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

不動産投資家であるサラリーマン大家の実態!アパート賃貸経営の仕事とは?

投稿日:2015年9月1日 更新日:

サラリーマン大家のアパート経営について、「実際のところ何をやっているのか?」を具体的に紹介します。

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サラリーマン大家は「満室経営が当たり前」ということを念頭に、賃貸経営をしています。

 

しかし、満室になった暁には大家業はほとんど大した事をやっていません。

 

満室経営時

 

アパートやマンションの定期清掃

アパートやマンションの維持管理、清掃の徹底をし入居者さんの満足度アップ。

 

退去防止の観点から、常に物件を綺麗に清掃をしなければなりません。

 

入居者さんのゴミや風で飛んできた小さなゴミや落ち葉等を見逃さず、徹底してゴミを排除して清潔感を出さなければなりません。

 

洗練された大家さんや自主管理大家さんは、管理会社やシルバー人材センターを活用していたり、またはアパートやマンションの事を一番よく知っているオーナー自身が定期清掃をしていることもあります。

 

賃貸物件を一番よく知っていて、愛情を注いでいるのは、管理会社さんでもなく入居者さんでもなく、大家さん自身になりますので物件は第三者に任せるべきではありません。

 

賃貸経営の運営の中で一番重要といっても良いくらい、清掃は当たり前で非常に重要です。

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家賃収入の確認

 

賃貸物件の管理を委託している管理会社から、毎月送付されてくる家賃収入明細書を点検確認します。

 

自主管理であれば、入居者さんと交わした契約書記載の振込期日までに、銀行口座に入金されているかどうか通帳記帳やネットバンキングで確認します。

 

今はネットバンキングを活用し、リアルタイムに振り込まれたらメールが来るサービスがありますので大変便利です。

 

毎月決まった時期に、振込通知メールが来ると、不動産投資のありがたみを身に染みてひしひしと感じる事ができます。

 

 

クレジットカードの明細書や必要経費の管理

 

毎月送付されてくるクレジットカードの支払状況と内訳の確認をします。

 

賃貸経営に係る光熱費(電気・水道代等)・通信費・交通費・リフォーム代・設備・消耗品代等の領収書の引き落としの点検をします。

 

必要経費は光熱費やリフォーム代、消耗品代等の雑費等、内容が容易にわかるように準備します。

 

確定申告をするため税理士さんに分かりやすいように月ごとに封筒を準備し、領収書の日付と金額を赤字のボールペンで線引きしたりしたりもしています。

 

入退去が多いと、リフォームや修繕などの領収書もかなりの量になります。

 

税務処理も年末に送付すると税理士さんの業務負担になりますので、年間数回に分けて送付しています。

 

 

サラリーマン大家として賃貸経営に係る情報収集

 

常に情報収集する姿勢を心掛け、書籍・DVD・セミナー・大家さん等の知識や素晴らしいアイディアを習得します。

 

経費の中でも大きな費用を支払う調達金利、固定であれば満期を迎える時期も来まので、未だかつてない超低金利を利用し少しでも低く抑えるため、どこの金融機関から獲得できるか調べておく必要があります。

 

金利にしろ大規模修繕・リフォームにしろ、出来るだけ経費は低く抑えなければ、銀行をはじめ業者さんが儲かるばかり。

 

サラリーマン大家の賃貸経営は、相続対策のため賃貸物件が供給過剰になっているため、現状を打破していかなければ立ち行かなくなります。

 

10年20年と長い目でみれば、「知っている知らないかで数百万・数千万の差」が出てきますので、常にアンテナを高くして情報収集に努めなければなりません。

 

 

空室発生時

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満室経営を意識していなければ別ですが、空室が発生したらオーナーとして満室にするため、やらなければならない業務が山ほど出てきます。

 

サラリーマン大家さんの業務として

1 退去立会(管理会社もしくは大家さん)
※敷金精算トラブルを避けるため、注意が必要です。

 

2 クリーニング・原状回復の調整と点検

 

3 リフォームや設備の交換や新設と点検

 

4 管理会社や仲介業者業者への募集依頼

 

5 入居申込や審査の確認、「賃貸契約書・重要事項説明書の精査」と取り交わし

 

退去立ち合いから入居申込と契約まで、大家さんが現場に出向いたり調整したりする事が多々ありますので、時間と労力と費用はそれなりに掛かります。

 

またコスト意識が強いサラリーマン大家なので、セルフリフォームを取入れ経費削減に努めております。

 

短時間で費用対効果に優れたセルフリフォームを意識していますので、自分の労働力を糧に原材料の費用だけで清潔感のある部屋へと蘇らせることを重点にしています。

空室発生!オーナーの業務とは!?

 

サラリーマン大家の空室対策

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実際のところは年間を通してほとんど満室経営なので、大家自らの定期清掃をしているのがメイン業務になります。

 

それ以外は、確定申告の準備のため、数カ月か半年程度に月ごとの仕分けくらい。

 

サラリーマン大家さんとして自分で確定申告をしている方も多々いるかと思いますが、自分は時間の節約と費用対効果の観点から税理士さんへ丸投げをしています。

 

しかも激安価格で確定申告業務の契約をしていますので、非常に助かります。

 

法人の顧問料や税理士報酬が高額で嘆いている大家さんも多いですね。

 

費用が安いことに越したことはありませんが、不動産投資や賃貸経営の知識が豊富で、自らアパートやマンションを経営していればベストです。

 

しかしそういう税理士さんはほとんどいないのが現状です。

 

コミュニケーションが取れて気軽に相談にのってくれる、信頼できる税理士さんを見つけるのが一番大事だと感じます。

 

 

 

また満室経営や全て管理業者任せのサラリーマン大家さんであれば、実際のところ特段手間暇は掛かりません。

 

サラリーマン大家として、二足のわらじで出来ている範囲でありますので、許容範囲内の体力的・精神的負担ですから、気持ちよく賃貸経営が出来ている状態です。

 

空室が発生すれば満室経営に戻すため、計画的な修繕とリフォーム・営業活動が待ち受けているので、決して楽で簡単ではありません。

 

ステップ3【不動産投資の始め方】

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