アパートやマンションなどの収益物件を探すため、通常は不動産投資家自身で「健美家や楽待ち等の不動産ポータルサイトや地元の不動産業者を利用」したりしますが、その他に不動産投資コンサルタントを利用したりもします。
不動産投資コンサルには、２種類「不動産業者のコンサルタント」「不動産投資家コンサルタント」があります。また不動産投資コンサルタントにも、良い面や気を付けるべき点がありますので、初心者が失敗しないためににも「不動産投資コンサルタントに相談するメリットやデメリット」を紹介致します。
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不動産業者コンサルタントに相談するメリットとデメリット
メリット
不動産業者として、不動産投資マーケットや金融機関の融資状況を常に把握していますので、不動産投資家が相談した時に自己資金の有無や与信から、購入できる収益物件と利用できる金融機関をカスタマイズやアレンジをしてくれます。
物件紹介から融資相談、買い付け申し込みまで購入に関わる一連の手続きが早く容易です。
不動産業歴の長い実績のある信頼できる不動産業者であれば、高属性の年収の高い忙しいサラリーマンや医者の方にはオススメでしょう。
デメリット
収益物件を取り扱っている不動産会社の社長が、ブログやメルマガでノウハウや情報を提供している事がありますが、肝心の物件を紹介してくる不動産営業マンが知識豊富で優秀とは限りません。
また不動産営業マンのほとんどがアパートやマンションを所有していません。所有していないのに不動産投資のノウハウや物件情報を熱く語られてもピンと来る事はないでしょう。
宅建業を始めたばかりの中間省略を行うサンタメ業者など、とにかく不動産業者の利益を最優先に考えていたりもします。悪い条件の問題がある物件でも、「儲け最優先・利益至上主義」「数字上の表面利回り・平均的な相場利回り」が出る物件であれば、後先考えずに紹介してきます。
悪い言い方をすれば、売ったらはいさよなら。後の事は知りませんしどうすることも出来ません。そこまで面倒を見れないのが現状です。初心者といえども、不動産投資家として「自分自身で勉強する事」「何が良いのか・悪いのか」判断出来るスキルは必要です。
不動産投資家コンサルタントの大家さんに相談するメリットとデメリット
メリット
現役大家さんとして知識が豊富なので、一連「融資・購入・運営・税務・売却」等の総合的な不動産投資アドバイスを受ける事が出来ます。
不動産投資の数字上だけの机上の空論だけではなく、「マインド・心構え・ノウハウ・精神的苦労」など、実際の賃貸経営の生の声を聞くことは、非常に参考になるばかりです。
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デメリット
不動産投資を志す初心者の方から見れば、不動産投資家コンサルタントは同じ立場の投資家として親近感を持たれる方もいることでしょう。
しかし注意しなければいけないのが、知識の乏しい初心者を良い様に「物件を購入させる事を目的にしているコンサルタントもいる」ので十分気を付けなければなりません。
要は不動産業者と協力関係を築き、コンサル生が物件購入に至った際に「高額のキックバックを得ている」のです。初心者の投資家を成功させるためではなく、自分の利益を得るために売りつけているパターンがあるという事です。
【事例】不動産投資コンサルタントの収入源
１ 大家塾の入会金と毎月のコンサル費用
入会金５０万円
月５万円
年間１１０万円
２ 不動産業者からのキックバック・手数料マージン
１億円のＲＣ物件を購入させれば
売却手数料３％プラス６万円の合計３０６万円の手数料から、キックバック５０％の約１５０万円の報酬を得ることも可能です。
成功報酬手数料 約１５０万円
上手く集客し購入させる事が出来れば、一人当たり年間合計で約２４０万円もの利益になります。売る事が目的になっているコンサルタントは、コンサルタントの趣旨から外れています。
不動産投資コンサルタントが、本当に儲けられる収益物件を紹介出来るのかにも疑問があります。そんな優良物件があれば、真っ先に自分で購入する事でしょう。紹介する物件は、普通にネットに出回っている物件ばかりです。川上物件の多くは儲かるので、不動産業者自身で購入したり利益をのせて再販したり、顔見知りの不動産業者間での取引で完結したりします。一般の投資家に回って来ませんので期待してはいけません。
入居者付けとキャッシュフローを得る事ができ、安定した賃貸経営が可能であれば良いのですが、不動産価格が高騰しているマーケットで、コンサルタントの成功した「過去の体験談や会員事例と同じ様な優良物件と言われる物が購入できるのかは別問題」です。
物件力に乏しい「立地や間取り等の競争力や収益力、資産価値や将来性」等の問題点のアドバイスを受け、「苦労も止む無しと覚悟を決めた上でのスタート」であれば良いのですが、「難ありだけど手数料欲しさに売ってしまえ」という様な状況であれば、儲からないし精神的に苦労をするばかりで失敗に陥る事でしょう。
良くも悪くも説明してくれる「立地は多少悪いけど、入居付けを頑張るしかない」、将来的なデッドクロスや収支状況、出口戦略「持ち続けるのか、売却するのか、建て替えるのか」の判断材料、総合的な賃貸経営のアドバイスがなければコンサルタントを受ける意味はありません。
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まとめ
サラリーマン大家さんが業者丸投げ出来るほど、今の賃貸経営マーケットは簡単なものではありません。高属性のサラリーマン投資家の方が望む、不動産投資は「業者に丸投げ」「ほったらかしで楽して儲かる」意識は改めた方が良いでしょう。
４．５％・３％台でアパートローン融資をしているスルガスキームの「オーバーローンやフルローン」で、高い返済比率６０％以上で「キャッシュフローが出ない、収支が合わない、残債が全然減らない」状況もあります。
不動産投資は自己責任で誰も助けてはくれません。またコンサルタントは責任を取る義務はありませんので、自分自身でコンサルタントのメリットとデメリットを良く理解し、判断しなければなりません。
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