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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパート経営の維持費はいくらかかる?経費でも落とせる7つの具体的な費用

投稿日:2018年9月2日 更新日:

アパート経営をする際「年間の維持費(経費)はいくら掛かるのだろうか?」疑問に思うことでしょう?

 

不動産投資は「打ち出の小づちの様にお金が沸いてくるものではない!」ので、勘違いしないで下さい。

収益物件の維持費用として、「金利手数料、固定資産税・都市計画税、火災保険料・地震保険料、管理費用、光熱費、税理士報酬」等があります。毎月多額の費用の支払いが待ってますので、ドンブリ勘定ではいけません。10年程度賃貸経営をしていれば、大規模修繕も含んで殆どの維持費用は把握出来るものです。

 

アパート経営を資金面・精神的にも安心して取り組めるよう、維持費用は「何にいくら掛かるのか?」を紹介致します。

 

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アパート経営の維持費の概要はいくら?

結論から言うと、アパートやRCマンションの維持費(経費率)は、満室家賃収入「20~30%程度」になる事が多いです。

そう、持っているだけで、規模によりけりケースバイケースですが数百万かそれ以上になるのです。(汗)

 

所有しているアパートの年間維持費の一例として、

アパートローンの金利 約150万

固定資産税 約40万

火災保険と地震保険 約11万

管理費 約30万

電気代 約5万

ざっくりですが、賃貸物件の維持費は最低でも約230万程度は掛かります。

ちなみに、元金は入っていないので要注意です(汗)元金が利息と同程度と考えても合計約400万程度掛かる計算ですね。

しかも、入退去に伴う原状回復費用やリフォーム、突発的な電気系統・水回りの修理、大規模修繕費用の積み立ても必要です(^-^;

余裕を持った家賃収入が見込めなければ、とても維持出来る様なものでもないでしょう。

 

アパート経営の維持費「金利手数料」はいくら?賃貸経営で一番大きい維持費用とは

賃貸経営で一番大きな維持費用として負担が掛かるのは、金利手数料です。今の低金利であれば、良い条件であれば1~2%程度で借りる事も可能です。また0%台の金利で融資を受けてる方は、相当優秀な経営者か資産家になります。

 

収益物件のアパートローンの事例

「小規模木造アパートの場合」

当初年間の利息のみの費用は「2%台で約150万程度」、金利引き下げ交渉により現在は「1%程度で約50万程度」の金利負担となっています。

 

金利負担は賃貸経営の成功の可否を左右する、重要なものです。融資戦略なくして賃貸経営は成り立ちません。アパート経営を自分の属性で、どの程度の金利の融資が受けられるのか、複数の金融機関の融資担当者から確認をしましょう。後から融資の借り換えも容易ではないことから、知見としてセミナー・不動産業者・大家さん等から情報を得なければ、無駄な金利負担を強いられます。

 

昨今のように情報弱者として、年収の高い・高属性のサラリーマンの方が、低金利で融資が受けられるのも関わらず、スルガ銀行や静岡銀行等からの厳しい3%・4.5%で借りる事になってしまいます。

 

2008年前後に不動産投資を始めた際、2%程度の金利でアパートローンの融資を受けた事もあります。今の1%台の低金利時代から見れば、高い金利と思われますがその当時は、条件として悪くないものでした。低金利を上手く活用できれば、数部屋分の空室損を回避できるほどのインパクトもありますので非常に重要です。

【アパートローンの金利比較】メガバンクVS地方銀行!一番お得な融資はどこ?

アパートの税金「固定資産税・都市計画税」はいくら?

不動産を所有している限り、毎年掛かる固定資産税都市計画税は、絶対に避けて通ることの出来ない費用です。

また、アパート経営に失敗して自己破産したとしても、税金の支払いだけは免除になる事はありません。

 

不動産投資をする際は、年間の固都税がいくらになるのか?

固都税は、土地の面積・延べ床面積、木造やRC等の構造と規模で税額は変わりますが、最低でも「木造であれば数十万からRCであれば50万程度」は見込んでおきましょう。

 

税金も安くないことから、家賃収入と支出のバランス、返済比率やシュミレーションをして把握すべきです。

※固都税は1月1日時点の所有者に対して、税金の支払いが来ますので、物件を購入する際は、途中の残存期間の税金支払い分を清算をするため、日割り計算をしなければなりません。

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アパート経営の維持費「火災保険料・地震保険料」はいくら?

アパート経営において「火災保険料と地震保険の加入は絶対に必須」です。ポイントはケチらない。保険料を節約しすぎると後でしっぺ返しが来ます。保険料の掛け金より、安心と補償が大事です。

火災保険の期間が35年から10年に変更になる前、長期契約が割安になるので既存の契約を一度解約し、最長の36年で再契約をした事もあります。保険料金はカスタマイズなので、以下はあくまでも一例です。

火災保険料は最長の36年で約100万円

地震保険料は最長の5年で約40万円

最長にした理由は、見ての通り長期契約は得感満載!長期契約をすれば係数(値引き率)が高くなりますので、一番安いリーズナブルな契約となります。

 

火災保険料の金額は、3点「地域と構造、保障内容」で料金が決まります。

地域
都道府県別の料金体系になります。
災害の多い地域・損害状況により、高い低い地域は安い地域に分かれます。

 

構造「M構造(マンション)、T構造(鉄骨・鉄筋住宅)、H構造(木造住宅)」
火災リスクに伴う保険料金
M構造(RCリスク低い・料金安め) → T構造 → H構造(木造リスク高い・料金高め)

 

保障内容
充実プラン・フルカバータイプにすれば、料金は高くなります。
保険に入る際は、オプションとして絶対に「破損・汚損」の補償は付けて下さいね!

 

火災保険料金は、物件の種別「RC(鉄筋コンクリート)なのか木造なのか」保障内容の充実さ等で、金額は変わってしまいますので、注意しましょう。毎年夏場に掛けて全国で猛威をふるう、台風や風災はアパート経営の天敵でもあります、また地震も頻発に起こるので、火災保険にオプションで付ける地震保険も必須です。

 

火災保険と地震保険を付けなければ、安心して賃貸経営が出来ないと感じずにはいられませんね。実際、賃貸物件で災害により被害を受けた建物や設備もあり、保険金請求が申請でき金銭的・精神的にも助かりました。火災保険と地震保険に加入しないのは、大家目線として一種のギャンブルをしている様なものと感じるばかりです。

アパート経営で火災保険と地震保険が適用された3つの事例

アパート経営の維持費「管理費」はいくら?賃貸管理を管理会社へ委託する費用とは

業務多忙のサラリーマンは、全ての賃貸物件の管理を自主管理をする事は難しいものですので、不動産会社へ管理を委託することになります。

 

管理会社へ支払う管理費は、地域によりけりですが「関東であれば5%程度が一般的」です。

6戸~8戸程度小ぶりのアパートやマンションでも「年間約20~30万程度」は見ておきましょう。

 

入居者からの「設備故障や相談、入金管理・家賃滞納に伴う回収、入退去の立会」等、兼業大家では対応出来るものでもありません。自宅から30分以内、仕事も定時で終わる、入居者対応が負担ではない、設備故障の修理が可能等であれば、経費削減のため節約する事が出来ることでしょう。

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アパート経営の維持費「電気代」はいくら?

賃貸物件で毎月掛かる費用として「共有部の蛍光灯や自動販売機、防犯カメラ」等の電気代の費用が掛かります。

 

建物の玄関やエントランスの照明、廊下等の共有部のLED蛍光灯、駐輪・駐車場の灯り」等の電気代の費用は避けられません。賃貸物件の規模で電気代の使用量は、変わりますが一般的な木造アパート6戸・8戸程度であれば、3,000円~5,000円程度で済むものです。

※電灯がまだ蛍光灯であれば、LEDに変える事を強くオススメ致します。
電球が切れないし(面倒が省ける)電気代は安いものですよ。

 

アパート経営の維持費「設備費用」はいくら?給湯器やエアコン設備について

アパート経営の必須アイテムの設備として、給湯器とエアコンは賃貸経営の生命線と言って過言ではありません。

ガス給湯器の維持費はいくら?

ガス給湯器は、使用頻度や設置環境等により絶対ではありませんが、一般的には最低でも10年以上、15年程度持ちます。

15年経過したアパートの追い炊き機能付きのガス給湯器は、15年以上経過していますが故障し交換したことはありません。しかし、10年経過したあたりに給湯器から水滴が垂れた事が稀にありました。提携しているガス業者さんへ、通知し無償で部品を交換し不具合を修理して頂いた事もあります。

 

給湯専用の給湯器(オートタイプ) 無料!

追い炊き機能付きの給湯器(フルオートタイプ) 無料、1台10万程度(工事費込み)
※ガス会社との提携で、割安価格でフルオート契約をしています。

 

ガス会社の競争は熾烈を極めておりますので、アパートオーナーに対して無料で給湯器を提供していることは珍しい事ではありません。ガス会社の中には「テレビモニターホン・ウォシュレット・エアコン・フローリング」等をサービスしている所もあります。しかしその半面、入居者に負担が掛かる様であれば意味がないので注意が必要です。

 

エアコンの維持費はいくら?

エアコンは平均して10年程度に、「電源が入らない・動かない・冷房が出ない」等の不具合や故障が発生します。

エアコンの買い替え費用は、高くても7万円台(普通)を目安にしておけば無難です。出来れば割安感のある6万円台がベストであれば、まずまずの安い値段の部類に入ります。値段も安くサービスも良い家電量販店で購入する事をオススメ致します。

エアコンが一番安い時期はいつ?工事費込みの最安値で買い替える秘訣

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アパート経営の「大規模修繕」の維持費はいくら?

長期修繕計画に伴う費用として「外壁塗装、鉄骨階段、屋上防水」等の費用負担も必要不可欠で免れる事もできません。

 

6戸・8戸程度の小ぶりのアパートでも100万~200万円程度で掛かったりもします小ぶりのRCであれば150万程度からそれ以上普通に掛かります。一番大きいのは地域の人件費です。田舎に行けば安くつく傾向にあります。都会は同じグレード・仕上げでも施工費が高く付き、損した気分になるものです。

 

大規模修繕の費用も「地域の人件費や工法・材料、業者の利益率」により、一概に言う事も出来ませんが抑えておきたいポイント3つあります。

1 見積もりは3社以上
2 同一条件「同じ工法・面積・塗料」
3 業者の言葉・施工を信用してはいけない!分で調べる・見る・確認する)

※リフォームや大規模修繕は本当に難しく苦労します。お金を出して知識人に聞くのが手っ取り早いです。結果的に損しないで済むことにもなります。ケチると大損する可能性大ですよ。

 

大規模修繕費用は、今まで貯蓄してきたキャッシュフローが簡単に吹き飛ぶ様な莫大な金額です。多くの不動産オーナーが頭を悩ます種でもありますので、充分な精査が必要です。

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