目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

うわっ!アパート経営を勧める大東建託の営業部隊が自宅に来た!

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サラリーマン大家として賃貸経営を成功させるためには、事業主として経営者主導の運営と適正な見極めが出来なければ、管理会社を始め大規模修繕業者やリフォーム業者などに、いらぬ費用を無駄に支払うだけです。

 

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アパート経営に関わる不動産関連業者の使いようは諸刃の刃、うまく使いこなさなければ「業者の利益に貢献するだけ」です。

 

そんなところ

な・なんとアパート建築メーカー最大手の大東建託の営業マンが自宅へ来ました

 

結論から言わせ貰えば、不動産投資家として大東建託の新築アパート建築は無理です。

 

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こちらから賃貸経営の相談もしていないのに、どうやってアパートやマンションを所有しているオーナーさんを調べたのか?

 

登記簿謄本をもとに、不動産オーナーを片っ端から調べ上げ、ローラー作戦を結構しているものと思われます。

 

自宅にいなかったので、応対はしなかったのですが、自宅玄関ポストにチラシが投函されていました。

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大東建託さんのメリットについては、

 

35年長期一括借上契約

 

借上賃料長期固定「当初10年間、以降5年毎更新」収入の変動がなし

 

原状回復費用負担なし(35年)、修繕負担なし(30年)!

 

一見して、凄いサービスだと感じます。

 

こんな夢の様なシステムがあれば、心揺らぐのは無理もない話。

 

 

企業だって利益を上げなければ経営は出来ませんから、こんなにオーナーさんに対して良いこと尽くしと言う事は、その理由が必ずるあるはずです。

 

さすが一部上場の一流企業は、太っ腹と言いたいところですが、利益を追求する民間企業がなんでここまで、地主や資産家に得すると思われることをするんでしょうか。

 

普通に考えておかしい。

 

大家さんに得するメリットがあるということは、それを遥かに凌駕する不動産業者さんに大きなメリットがあると言う事。

 

大家さんと不動産業者さんとは、「利益相反の関係」を理解しなければなりません。

 

 

 

そんなに儲かるのであれば、大東建託さん自身で新築アパートを建築し賃貸経営をします。

 

素人の地主さん相手に新築アパートを建築を勧めるのが、一番利益が出るかるから勧めるのです。

 

 

世間に知れ渡っている一般的なハウスメーカーの一括借上げサブリースの中身は、

 

高額な建築費用で利益確定!

 

高額な管理費で利益確定!

 

高額な大規模修繕・リフォームで利益確定!

 

建築完成後の免責期間などで利益確定

 

「建築して良し!管理して良し!修繕して良し!」の利益確定

 

 

2年毎の家賃の見直し(家賃保証の減額通知)

 

家賃の値下げ・大規模修繕のしばり「幻想の収支計画」が大家さんを待ち受けています。

 

近隣相場を無視した収支計画かどうか、大家さん自身で調査しなければなりません。

 

不動産業者さんが作成する収支計画が、説明と予定通りいけば皆さん苦労していませんよ。

 

30・35年の長期一括借上げ保証に意味はない!

 

2年毎・5年毎に家賃が大幅に減額されたら、保証の構図と「夢の様な収支計画」は成り立ちません。

 

賃料を安く募集すれば、家賃保証をしてくれる会社を頼るまでもなく、素人大家さんでも入居は決められます。

 

家賃保証が30年間ずっと下がらなければ、自分も勉強のため話を聞いてみたいですが(聞くだけ)、そもそも企業の体力持ちますか?

 

途中計画がくるい経営難にあい、倒産でもすれば厳しい猛者が市場を埋め尽くしている、賃貸経営市場に投げ出されます。

 

その時人任せのアパート経営をしている、地主大家さんが賃貸経営出来るとは思えません。

 

数年で家賃が下がるのですから、家賃保証に意味はない。十分承知しなければなりません。

 

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サブリースは超危険!アパート建築が止まらない!人口減社会でなぜ!?

 

 

家賃一括借上げシステム・サブリースは、大家さんのためではなく業者さんが建築を請け負うための巻き餌。

 

サブリースがあっても、2年後に家賃保証を下げればハウスメーカーに痛手はありませんので利益確保は担保されています。

 

入居が付かない空室だらけのアパートでは、サブリースを保証出来ませんので、家賃は下がり続けます。

 

挙句の果てには、サブリース会社自体が倒産し家賃保証できなくなるから、家賃減額に応じてくれと言う営業マンもいるそうです。

 

 

またサブリース会社等が倒産すれば、保証なんて意味もありません。

 

けつの毛まで抜かれるような状態です。

 

 

サブリースメーカーが起こしている社会問題として

 

超割高な建築費(利益確定)や割高な家賃設定、数年後に保証している家賃がだだ下がることを、、、、、、、

 

嫌だったら保証の契約解約ね!

 

ハウスメーカーのアパートが田んぼのど真ん中に建築されていますが、将来の賃貸需要について確実にしっかり説明するんでしょうか、、、、

 

近所の何も知識のない、おじいちゃんやおばあちゃんは、ハウスメーカーで建築して、「誰か入居してくれる人はいないのかね」、「賃貸経営なんてやらなければ良かった!」と悩み苦しんでいます。

 

 

地主さんのほとんどが、サブリースメーカーの非常に理解が困難な契約や約款が原因です。

 

年寄りが約款なんて熟読するとも思えません。

 

熟読してもさっぱり分からないし、営業マンを信用するしかありません。

 

保証するといっても、「最高裁の判決では保証されないと判決が出ています」ので、合法的にハウスメーカーが絶対に損をしない仕組み構造になっています。

 

最後は破綻しようが自己破産しようが、「自己責任の一言」で片づけられてしまいます。

 

 

アパート建築は、地主大家さんのためではなくハウスメーカーが生き残るシステムとして構築されています!

 

1億近い多額の借金と家族を巻き込んでの大きなリスクを背負うのは、オーナーだけ!

 

仕組みを理解しないと悲惨な目にあいますので注意しなければなりません。

 

親族でハウスメーカーのアパートやマンション計画があれば、全力で阻止しなければなりません!

 

莫大なリスクを負っているのは、業者でもなく銀行でもなく、大家さん自身なのです。

 

それだけハウスメーカーが儲かる仕組みなので、家賃保証という甘い誘惑を真に受けては危険すぎます!

 

非常に投資効率が悪い、ハウスメーカーは責任を取らない(当たり前)、空室率上昇に伴う家賃保証の減額、アパートローンの重荷を背負う賃貸経営になります。

 

何のためにアパート経営をするのか、もう一度考え直さなければなりません。







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