2年で資産1億!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資歴2年で資産1億円を生み出した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

賃貸経営は危険!?アパート供給過剰による社会問題と破綻者続出!

投稿日:2016年8月25日 更新日:

 

金融機関がアパート・マンション経営に積極的に融資をしているせいで、主に地主さんを中心に相続税対策として土地を有効活用させ、日本全国に渡って大手ハウスメーカーの賃貸物件が物凄い勢いで建築され続けいています。
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ハウスメーカーの受注高は、相続対策と金融機関の融資拡大で増加しています。

 

相続対策の新築アパート建築で業績は絶好調、売り上げはうなぎ上りです。

 

しかし何時までも融資が緩い状況が続きませんので、金融機関の融資引き締めで激増するアパート建築に若干歯止めがかかると思われます。

 

融資が引き締めになっても富裕層や地主等のお金持ちに対しては、銀行は融資を積極的に行いますので、アパート建築が止まることはありません。

 

アパート建築が止まらない現状に、今後どうなるかと言えば、容易に想像ができます。

 

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人口が減り続けているのにも関わらず、斬新で洗練された真新しいアパートが次々と建築され続けています。

 

地方の田んぼや畑の周辺に建築されている光景は、「えっーこんな場所にアパート建てて、入居者なんているの?」とも思える物件も散見、なんともやるせない気持ちで一杯になります。

 

地方の郊外都市では、空室が散見されるハウスメーカーのアパートをよく見かけます。

 

 

そしてハウスメーカーの営業マンは、賃貸経営の事を何も知らないおじいちゃん・おばあちゃんに、危険が潜むサブリース契約を獲得します。

 

割高な管理費

 

家賃保証の2年ごとの見直しと減額

家賃収入が段々と下がりますので、当初の計画通りの収入は非常に難しいです。

 

割高な大規模修繕・メンテナンス工事の縛り

納得出来なかったら解約!

 

地主は儲からないシステムを理解しなければなりません。

 

 

「30年一括借上げシステムは、業者が儲かる仕組み!」

 

自分の親族や友人等に対して、このような賃貸経営ビジネスを積極的に勧めることができるでしょうか?

 

賃貸需要が見込めそうもないと地域であることを理解しているにも関わらず、自分自身の利益のために、営業攻勢を仕掛けるハウスメーカーの営業マンはどういった気持ちで仕事をしているのでしょうか。

 

大家さんのアパートが近いうちに空室だらけになり、金銭的負担と精神的負担を強いられ、不幸になることが目に見えています。

 

賃貸需要を何も考えない・説明不足のハウスメーカーの社会的存在意義が疑われます。

 

実家の近所のおばあちゃんが、大手ハウスメーカーでアパートを建築し、空室が埋まらがために「誰か住む人いないかねー」と相談されたのは、心痛むところがありました。

 

 

お年寄りは世の中の流れや社会情勢に疎く、正常な判断に掛けます。

 

TVCMで大々的に広告を出し有名な「大手ハウスメーカーだから安心」、「みんながやっているから大丈夫」だろうという理由で、サブリース契約に判を押してしまいます。

 

賃貸物件の供給過剰と止まぬアパート建築、左うちわであぐらをかいて楽に賃貸経営が出来るほど、今のアパート・マンション経営は甘くはありません

 

それでもハウスメーカーで建築を考えているのであれば、

 

1 ハウスメーカーの営業マンとその支店長を連帯保証人する

 

2 2年ごとの家賃見直しはなし、家賃賃料の変更はなし

 

3 ハウスメーカーに解約されないように、30年定期借家契約にする

 

 

この条件であれば、家賃収入が確定されていますので、失敗はありません。

 

後はハウスメーカーが倒産しない事を祈るばかりです。

 

現行の一括借上げシステムは、大家さんだけがリスクを負うもので、業者さんにリスクはありません。

 

このシステムを理解しなければなりません。

 

 

 

今後の不動産投資は東京オリンピック前後に、不動産投資加熱は頂点を迎え、その後は物件価格は下がっていくものと感じます。

 

不動産投資ブームもいつまでも続かず、リーマンショック級の問題が発生すれば、前回同様金融機関の融資は一層厳しくなり、物件価格は大幅に下がります

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東京オリンピック前が、アパマン物件の最高値で割高な価格で売買されるものと感じます。

 

株式相場と同じで、絶対にいつまでも不動産バブルは続きません。

 

「時代は繰り返えす」

 

そして日本史上類を見ない、超低金利の時代は終わり、遅かれ早かれ絶対に金利が上昇してきます。

 

 

現在は相続対策でアパートマンション経営が持てはやされていますが、供給過剰の賃貸物件がどうなるかといえば、限られた入居者さんを奪い合う争奪戦が繰り広げられ、満室経営でも利益率の低い厳しい賃貸経営環境にさらされます。

 

その厳しい賃貸経営環境にさらされた時、元本返済はもちろんの事、金利上昇に伴う負担分や税金、その他の維持費(管理費、修繕費、リフォーム代等)等や入居者獲得に自信がおありでしょうか。

 

全員が全員アパート経営が上手くいくことは絶対にありません。

 

「勝ち組と負け組の二極化」が進みます。

 

その時あなたは、どちらサイドにいることでしょうか。

 

今現在でさえ新築アパートが満室にすることさえ出来ない状況下で、どうやって安定した運営ができるのか。

 

アパートローン破綻者や空き家問題がますます加速するのは、目に見えてわかりますし、社会問題が顕著化してきます。

 

 

 

そして相続対策として始めたアパート経営を、社会から遠のいている年老いたおじいちゃんやおばあちゃんが、維持・運営・管理することが出来ますでしょうか。

 

何よりそこまで大きな借金をしてまで、やらなければならない状況なのでしょうか?

 

何億も持っている資産家でない限り、精神的安定を考えたら素直に税金を納めた方が無難だと感じます。

 

年老いた身に莫大な借金を背負わすのは、酷と言うもの。

 

 

相続対策で初めたアパートオーナーは、何もしないで管理会社任せの方が大半。

 

最終的リスクを負うのは、サブリース会社でもなく大家さん自身だと言う事をよく理解しなければ、業者を儲けさせるだけの「何のためのアパート経営だったのか」という事にも繋がりかねませんので、賃貸経営は立派な事業という認識のもと、何千万・億単位という融資を受ける心構えが必要だと考えます。

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