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融資対策

アパートローンが1%!?銀行から金利を引き下げる3つの方法!

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賃貸経営の支出の中で一番大きい金利負担は、サラリーマン大家さんの懐事情を悩ませるひとつの種になります。

 

毎月の金利負担が減らせれば、精神的にも経済的にも良いことばかり。

 

銀行主導の金利負担を強いられるばかりですが、金利の引き下げに成功している大家さんも多いので、交渉をして損はありません。

 

実際に金利を半分以下に引き下げることにも成功した3つの方法を紹介します。

 

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過去類をみない超低金利時代

 

人生に一度あるか・ないかの低金利時代は、良くも悪くも不動産投資市場に多大な影響を与えています。

 

良い面 不動産投資が容易になった

 

悪い面 相続対策新築アパート乱立、サラリーマン大家急増、ライバル多数競争激化!

 

サラリーマン大家として、この超低金利時代を上手く活用し、資産を構築できたら運を見方にできたと言えるでしょう。

 

 

金融機関から金利を下げる3つの方法

 

他行へ融資借り換えの打診(相談)をする

アパートローンの金利は、大家さんが黙っていても勝手に利率が下がる訳ではありません。

 

大家さんが自ら他銀行に行き、借り換えの相談に行かなければなりません。

 

アパートローンの借り換えは、新規融資案件とは違い別格扱いで対応されます。

 

融資担当者は融資額のノルマが決められています。

 

そこで担保の取れる収益物件は、借り換え案件として好都合で積極的に喜んで対応してくれます。

 

大家さんにメリットのある金利を提示してくれますので、遠慮は無用で活用すべきです。

 

金利情勢や資産背景が良好であれば、2%から1%へ約半分くらい利率を下げることも可能です。

 

 

既存の銀行へ、他行へ借換えをする事を前提にした相談をする

少し強硬手段的なところがありますが、もう乗り換える前提で、違約金や手続きがどうなのか確認に行きます。

 

もちろん融資担当者から理由を確認される訳ですが、そこは「他の大家さんが低い金利で融資を受けている」「積極的で下がる見込みがある」ことを、だしに使わせて頂きます。

 

通常は、貸付融資残高が減り困るので「ちょっと待って下さい!」「大問題です」と、金利引き下げの糸口になります。

 

具体的に同じエリアにある、千葉銀行のほにゃらら支店では、金利何%だったよと言うのもライバル心を煽る意味で効果的でもあります。

 

しかし大家さんの担保評価や資産背景に問題があるようであれば、「どうぞご自由に」ともなりかねませんので注意は必要です。

 

融資借り換えに伴い、スルガ銀行などでは違約金数百万円も掛かることもあるそうなので、契約はよく把握しておかなければなりません。

 

 

他銀行から融資借り換えの営業を受ける

不動産投資家の方には、現在アパートやマンションの融資を受けている銀行以外から、借換えの営業を受ける場合があります。

 

不動産投資を始めようとする新規顧客より、既にアパートやマンション経営をしている既存の大家さんへ融資を出す事の方が、リスクが低く安全に運営出来ているものと判断しいることもあります。

 

金融機関も融資残高のノルマを達成させるため、新規顧客獲得に向け努力しています。

 

不動産投資家にとっては、より低い金利を提示してくれる銀行は有り難い存在です。

 

ましてや今現在は過去類をみない、借主有利のマイナス金利の状況です。

 

不動産投資家に追い風が吹いています。

 

 

 

しかし金融機関としては、そう簡単に他所の金融機関へ借換えをされては、「融資残高が減る」事と「金利の収入源が減ります」ので、たまったものではありません。

 

他所の銀行から借換えを打診されている場合、既存の銀行は他所で提示されている金利と、同程度の金利を提示してきます。

 

同程度の金利を提示し、必要以上に金利を下げてきませんので、抜け目がありません

 

他所が1.0%の金利を提示したら、こちらも1.0%と対抗してきます。

 

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そして不動産投資家は、金利借り換えに伴い、「登記費用・手数料」が掛かる事を忘れてはいけません。

 

銀行に支払う事務手数料

(担保評価手数料など)

 

登録免許税(抵当権設定費用)
一例5,000万(融資額)×0.4% 20万円

 

司法書士費用
※登記申請を依頼する場合

 

 

金利借り換えに伴う、手数料・登記費用・登記申請費用等を勘案して、検討しなければなりません。

 

 

 

既存利用している金融機関が、同程度に金利を低く下げてくれるのなら、借換えをせずそのまま引き続き関係を築いた方が得です。

 

また仮に借換えをされてしまった金融機関とは、これまでのお付き合いを辞められるわけですので面白くありません。

 

お付き合い停止、出入り禁止!

 

二度とお付き合いが出来ない可能性

 

があることをふまえて検討すべきです。

 

資産拡大を考えている不動産投資家であれば、対して効果のない金利交渉であれば、引き続きお付き合いを長くして、次のステップアップにつなげる事を考えた方がよいと思われます。

 

劇的に金利が下がるのであれば、一応「こういう金利交渉を受けている」と相談すべきです。

 

安易に金融機関とのお付き合いを辞める行為は、長い不動産投資や賃貸経営をみた場合、マイナスに働く要素もありますのでよく考えなければなりません。

 

目先のお金より、将来を見越した不動産投資戦略が重要です。

 

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