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不動産投資

アパート経営の本質は重要!堅実な大家さんの不動産投資と賃貸経営の収入源について

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不動産投資が大ブーム(2014年~2016年前後)を呼び注目を浴びている昨今ですが、現実は激増する相続対策による新築アパートの供給過剰や需給バランスの崩壊、賃貸物件の空室率増加を招き、年々悪化してくるアパート経営環境に頭を悩ませている大家さんが増えています。

 

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不動産投資大ブームに参入する新規の初心者不動産投資家も多数いる一方、反対に賃貸経営の悪化や儲からない事に気付いた、退場する大家さんや破綻者予備軍の大家さんも少なからずいます。

 

 

その一方堅実な大家さん達は、過酷な賃貸経営環境でも安定した収益を上げ、手堅い立地での家賃収入と資産の組み換えをしていたりもします。

 

 

不動産投資と賃貸経営での主な収入源は2つ

 

資産規模10億円以上のメガ大家さんや家賃収入数千万等の派手な武勇伝には囚われず、目標や性格にもよりますが、地道にこつこつと残債を減らし、資産を築き上げる事が賃貸経営の成功に近づけるものと実感します。 

 

1 家賃収入(インカムゲイン)

 

不動産投資や賃貸経営の醍醐味である家賃収入こそが、一番重要な収入源となります。

 

アパートやマンションを第三者である入居者さんに貸すことにより、家賃を支払ってくれる入居者さんから毎月安定した一定の家賃収入を得る事が可能となります。

 

家賃収入を得ている方の多くは、先祖代々から土地を受け継いだ地主さん大家さんが大半を占めます。

 

空いている土地にハウスメーカーの軽量鉄骨アパートを建てているケースがよくありますので、近所を散策して見れば地主大家さんのアパートが見受けられる状況です。

 

また地主さんだけでもなく、一般のサラリーマンでも大家さんになるケースもあります。

 

仕事の都合で転勤をせざるを得なくなった時に、自宅をどうするかという問題が生起し、ずっと自宅を空き家にしておくのも勿体ないので、他人に貸している方も良く見かけます。

 

自宅を貸すことにより、賃貸業という感覚はあまりないかも知れませんが、立派な賃貸業をスタートしています。

 

不動産投資にとって家賃収入こそが安定した収入源となりますので、一番重要な利益の源となります。

 

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2 不動産の売却利益(キャピタルゲイン)

 

昨今の不動産投資大ブームにより、短期間で転売益を狙った不動産投資家も中にはいます。

 

利益が見込めそうなアパートやマンションがあれば、出来るだけ安く購入し見た目を替えるため外壁塗装や付加価値を付け、満室にたりして利回りを上げてから転売する方もいます。

 

手堅い賢い大家さんは、将来性の乏しい立地や間取り等が悪いアパートやマンションを、不動産投資大ブームで高騰している相場を利用し早々に売り払っています。

 

今まで難あり物件としてなんとか賃貸経営を上手く運営し、将来性を見込み頃合いを見て、不動産価格が高騰している時期に売却し充分な利益を得る事ができます。

 

売却益は残債も大分減っていたりしますので、購入価格と同程度で売却できれば、運営してきた期間の家賃収入(インカムゲイン)と売買益(キャピタルゲイン)の二重取りが可能になります。

 

詳細なシュミレーションは省きますが、普通の3000万位のアパートであれば、残債半分程度(1500万)と売却価格が購入価格と同程度であれば、約1500万の利益が得られます。

 

税金と諸費用がありますので数百万減りますが、良い時期であれば充分な利益が見込めます。

 

更に運営期間の家賃収入もありますので、「約1500万円+家賃収入分」となります。

 

世間一般のサラリーマンの退職金の様な金額を手にする事も可能です。

 

しかしこれは売主有利な良い時期な訳であって、不動産投資市況が様変わりすれば、「反対に残債以下でしか売れない」、「借金が返せない」、「捨て値でしか買い付けが入らず買い叩かれる」、事もありますので、不動産投資市況を見極める必要があります。

 

キャピタルゲイン狙いの不動産投資は、株式投資と同じで儲かる時は儲かりますが、損するときは大きく損失を出す可能性も十分ありますので、あまりキャピタルゲイン目的の不動産投資はしない方が無難です。

 

売却益(キャピタルゲイン)をメインにした不動産投資は考えず、本来の収入源である家賃収入(インカムゲイン)こそが賃貸経営の本来の収入源となります。

 

厳しい賃貸経営環境を生き抜くため、今後も大家力を磨いていかなければアパート経営はできません。







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