目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

不動産投資とは?初心者にわかりやすく仕組みと嘘話を紹介

投稿日:2018年3月31日 更新日:

「不動産投資とは」どういうものか?

簡単に言えば、「貸して家賃収入を得るか」「売却して利益を得るか」の2つしかありません。

 

しかし儲かっていない不動産投資家が沢山います。不動産投資は表面ばかり見て盲目になってはいけません!危険な魑魅魍魎な世界でもあるのです。不動産業者やスルガのエビデンス改ざん問題やかぼちゃの馬車・TATERU・レオパレス問題等で、新聞やニュースで世間を騒がせている事もあります。

 

不動産投資と言えば、数百万から数千万程度で始められる区分所有マンションから、規模の大きい一棟物アパートやマンション、オフィスビルまで様々なものがあり、店子からインカムゲイン(家賃収入)を得ることが主な目的です。

 

現場の大家として「不動産投資とはどういうものか?」生の声を紹介致します。

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不動産投資とは昔からある不変の手堅いビジネス

不動産投資は、未来永劫なくならないビジネスです。人が生きていくためには、居住するところは必要不可欠ですから、絶対になくなりません。

 

不動産賃貸業の歴史は江戸時代から始まったと言われており、現物である土地や建物を貸し出すことで、借家人(入居者)から家賃や地代を得る事を主たる目的としています。激動の明治維新や第二次世界大戦を経て、長年に渡り変わる事のない賃貸経営の姿が今日に至ります。

 

「賃貸物件の需要自体はなくならない!」から大丈夫なのですが、「空室率急上昇・家賃下落・サブリース破綻・家賃滞納・夜逃げ・入居者トラブル・裁判」など、数々の問題や罠が潜んでいるのです。

 

また大正10年1921年に「借地借家法」ができ、戦時中には兵隊さんに不幸な事があった場合、残された妻と子供達が路頭に迷い借家から追い出されてしまうので、借家人保護の観点から昭和16年1941年に改正されました。その後は主たる目的から外れた、「悪質な家賃滞納者を追い出せない、夜逃げや家賃を踏み倒しても犯罪にならない」大家と入居者との不平等な摩訶不思議な法律が現在に至っています。

そう家賃を滞納しても、残念ながら大家は簡単に追い出すことが出来ない、悪い一面もあるのです。

 

そして、高度経済成長時代では、土地価格は上昇し続けたこともあり、土地を所有していれば資産になるという「土地神話」が形成され、バブル崩壊まで土地転がしや不動産売買は繁盛しキャピタルゲインを得ることが容易でした。しかし90年代のバブル崩壊後は、長期にわたり不景気が続き不動産価格は大暴落し、廃業に追い込まれた不動産業者数知れず、土地神話は崩壊したのです。

 

また地方の土地は価値がなく、ただでも要らない固定資産税ばかり掛かるお荷物状態にもなっているのです。実家にある数百坪の土地も活用できず、家族が管理に困っている状況もあります。ある程度お金にはなると思いますが、私は要りません。

 

そして2008年9月に起きたリーマンショック(サブプライムローン・低所得者向け住宅ローン)により日本の不動産価格は下がり、割安な不動産を購入する事が出来た投資家も少なからずいます。その後、2017年まで不動産価格は徐々に上昇し、10年周期でトレンドが変動する言われる現在の不動産価格の高騰が到来しています。

2015~2017年頃が、不動産投資大ブームが到来した時期ですね。

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不動産投資は儲からない?損をしている大家さんは意外と多い

不動産投資は、儲かるためにやるのですが、反対に儲からない方もいます。

不動産投資なのですから、富裕層の相続税の圧縮・税金対策以外、絶対に儲からなければ意味がないのです。

 

そして現実のアパート経営といえば、大手ハウスメーカーの一括借り上げを鵜呑みにしてやれば、5,000万~億単位までの莫大な借金を背負う事になります。地方の地主で失敗しているパターンとして、老いた地主の方が型に嵌められた状態で、人生を狂わせられた状況にもなっているのです。

 

地方の地主が建築した大手ハウスメーカーの中古物件は、空室率が上昇し将来性もない事から、現在進行形で売却処分すべくオーナーチェンジ物件として売りに出ています。

 

後悔している大家さんとは対照的に、不動産投資大ブームで上手く売り抜けた投資家の方もいます。

サンタメ業者を利用しスルガスキームで売却依頼をした不動産投資家は、数千万円の利益を得ているのも珍しくありません。そのしわ寄せは、不動産投資の知識がない不勉強な高属性の方がほとんどです。

 

今後もサラリーマンが将来に不安を抱えている事から、不動産投資に注目は集まり続ける事でしょう。

雇用や年金問題、年収増もほぼ見込めないことから、自衛手段としてアパート経営を初めたりもしています。平均年収400万円のサラリーマンの方でも、区分マンション投資やアパート経営、戸建賃貸などの不動産投資をやっていたりする光景も珍しいものではありません。

 

しかし不動産投資で失敗した話もなくならないので、現実から目を背けない下さい。

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不動産投資のアパートローンは特殊な融資

不動産投資では「土地や建物が担保評価の高い実物資産」として見られており、融資条件を満たした投資家であれば、銀行からパッケージ商品であるアパートローン(個人向け)の融資を受ける事が可能です。

 

サラリーマンの中に不動産投資で事業拡大を図り、「メガバンクや地方銀行、信用金庫や日本政策金融公庫」などから、事業性融資であるプロパーローン(事業者向け)を受けている方もいます。また不動産投資は金融機関から融資条件を満たす案件であれば、少ない自己資金でレバレッジを掛けた融資を受けられる事が出来るのです。

 

サラリーマンが「不動産投資以外で副業を始めるため事業をしたい!」と融資を申し込んでもまず無理でしょう。担保の取れるアパートローンは特殊・別格なのです。

 

それが飲食店などの「ビジネスを始める開業費用の融資を受けたい」と相談をしても、門前払いにされたり実績や担保となるものがなければ、銀行から融資を受ける事は容易な事ではありません。しかしアパートやマンション等の収益物件は別格扱いされ、不動産に対する金融機関の融資比率も高い事から、土地や建物は担保が取れる比較的安全なものと判断されています。

不動産投資に自己資金はいくら必要?目安やなしでも出来るのか?

 

不動産投資のライバル・プレイヤーは誰?

不動産投資は「先祖代々土地を所有している地主や資産家がやるもの」となっていましたが、今ではセミナー等に参加すれば、地主系大家さんに交じってサラリーマン大家さんも定着しています。また不動産投資に拒否反応を示す女性が大半の中、女性投資家の姿も散見されるような状況でもあります。

 

自分もそうですが、2000年に発売したロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」の影響を受けた投資家も多く、サラリーマンや公務員、高属性の士業である医師などが不動産投資を始めるきっかけにもなりました。2015年~2017年前後は、不動産投資大ブームが到来し、30代・40代の若手不動産投資家を多く見かけたのです。

 

不動産投資のプレイヤーは、メインは富裕層に他なりませんが、高所得者の年収の高い方から一般のサラリーマンまで、幅広く参入している状況です。知識もやる気もあるライバルも多く、厳しい戦いとなるでしょう。

 

また不動産投資は多額の資金を必要とするため、銀行から融資を受ける事ができる、年収の高い属性評価の良い投資家が圧倒的に有利なものとされています。そして節税対策として、新規参入する地主や富裕層の資産家も、競合ライバルとして供給過剰のアパート建築の一端を担っています。

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まとめ

不動産投資の収入源は、家賃収入(インカムゲイン)がメインであり、売却益(キャピタルゲイン)ではない事。また不動産市況が弱くなれば、売却益どころか購入価格以下(赤字)で売る事にもなります。

 

サラリーマンでも金融機関から融資を受けることにより、レバレッジを掛けたローリスク・ローリターンの投資が可能。また副業として広く認知され、不動産価格のトレンドを上手く掴めば大きなリターンを見込めます。

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