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不動産投資

不動産投資と賃貸経営の基本基礎|「歴史・目的・優位性・ターゲット」とは?

投稿日:2018年3月31日 更新日:

不動産投資と言えば、数百万から数千万程度で始められる区分所有マンションから、規模の大きい一棟物アパートやマンション、オフィスビルまで様々なものがあり、店子からインカムゲイン(家賃収入)を得ることが主な目的となっています。

 

不動産投資とはどういうものか、「不動産投資と賃貸経営の基本基礎を紹介」致します。

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不動産投資の基本基礎|賃貸経営の歴史や不動産価格の波

不動産賃貸業の歴史は江戸時代から始まったと言われており、激動の明治維新や第二次世界大戦を経て、長年に渡り変わる事のない賃貸経営の姿が今日に至ります。

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また大正10年1921年に「借地借家法」ができ、戦時中には兵隊さんに不幸な事があった場合、残された妻と子供達が路頭に迷い借家から追い出されてしまうので、借家人保護の観点から昭和16年1941年に改正されました。その後は主たる目的から外れた、「悪質な家賃滞納者を追い出せない、夜逃げや家賃を踏み倒しても犯罪にならない」大家と入居者との不平等な摩訶不思議な法律が現在に至っています。

 

高度経済成長時代では、土地価格は上昇し続けたこともあり、土地を所有していれば資産になるという「土地神話」が形成され、バブル崩壊まで土地転がしや不動産売買は繁盛しキャピタルゲインを得ることが容易でした。90年代のバブル崩壊後は、長期にわたり不景気が続き不動産価格は大暴落し、廃業に追い込まれた不動産業者数知れず、土地神話は崩壊したのです。

 

2008年9月に起きたリーマンショックの経営家破綻(サブプライムローン・低所得者向け住宅ローン)により日本の不動産価格は下がり、恩恵を授かった投資家も少なからずいます。その後、2017年まで不動産価格は徐々に上昇し、10年周期でトレンドが変動する言われる現在の不動産価格の高騰が到来しています。

 

不動産投資の基本基礎|収益物件を購入する目的とは?

不動産投資は現物である土地や建物を貸し出すことで、借家人(入居者)から家賃や地代を得る事を主たる目的としています。

 

通常は家賃収入(インカムゲイン=「ローリスク・ローリターン」)を得るのがメインですが、金融機関の融資状況が緩ければ不動産投資市況が脚光を浴び、不動産価格は上昇し売却益(キャピタルゲイン=「ハイリスク・ハイリターン」)を得ることも可能です。

 

またサラリーマンが将来に不安ばかりが募る雇用や年金問題、年収増も見込めないことから、自衛手段として不動産投資を副業として初めていたりもしています。平均年収400万円のサラリーマンの方でも、区分マンション投資やアパート経営、戸建賃貸などの不動産投資をやっていたりする光景は珍しくありません。

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不動産投資の基本基礎|アパートローンの優位性

不動産投資では「土地や建物が担保評価の高い実物資産」として見られており、融資条件を満たした投資家であれば、銀行からパッケージ商品であるアパートローン(個人向け)の融資を受ける事が可能です。

 

サラリーマンの中に不動産投資で事業拡大を図り、「メガバンクや地方銀行、信用金庫や日本政策金融公庫」などから、事業性融資であるプロパーローン(事業者向け)を受けている方もいます。また不動産投資は金融機関から融資条件を満たす案件であれば、少ない自己資金でレバレッジを掛けた融資を受けられる事が出来るのです。

 

サラリーマンが「不動産投資以外で副業を始めるため事業をしたい!」と融資を申し込んでもまず無理でしょう。担保の取れるアパートローンは特殊・別格なのです。

 

それが飲食店などの「ビジネスを始める開業費用の融資を受けたい」と相談をしても、門前払いにされたり実績や担保となるものがなければ、銀行から融資を受ける事は容易な事ではありません。しかしアパートやマンション等の収益物件は別格扱いされ、不動産に対する金融機関の融資比率も高い事から、土地や建物は担保が取れる比較的安全なものと判断されています。

 

不動産投資の基本基礎|賃貸経営のターゲットとは?誰がやるの?

不動産投資は「先祖代々土地を所有している地主や資産家がやるもの」となっていましたが、今ではセミナー等に参加すれば、地主系大家さんに交じってサラリーマン大家さんも定着しています。また不動産投資に拒否反応を示す女性が大半の中、女性投資家の姿も散見されるような状況でもあります。

 

自分もそうですが、2000年に発売したロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」の影響を受けた投資家も多く、サラリーマンや公務員、高属性の士業である医師などが不動産投資を始めるきっかけにもなりました。2015年~2017年前後は、不動産投資大ブームが到来し、30代・40代の若手不動産投資家を多く見かけたのです。

 

不動産投資のプレイヤーは、メインは富裕層に他なりませんが、高所得者の年収の高い方から一般のサラリーマンまで、幅広く参入している状況です。知識もやる気もあるライバルも多く、厳しい戦いとなるでしょう。

 

また不動産投資は多額の資金を必要とするため、銀行から融資を受ける事ができる、年収の高い属性評価の良い投資家が圧倒的に有利なものとされています。そして節税対策として、新規参入する地主や富裕層の資産家も、競合ライバルとして供給過剰のアパート建築の一端を担っています。

 

まとめ

不動産投資の収入源は、家賃収入(インカムゲイン)がメインであり、売却益(キャピタルゲイン)ではない事。また不動産市況が弱くなれば、売却益どころか購入価格以下(赤字)で売る事にもなります。

 

サラリーマンでも金融機関から融資を受けることにより、レバレッジを掛けたローリスク・ローリターンの投資が可能。また副業として広く認知され、不動産価格のトレンドを上手く掴めば大きなリターンを見込めます。

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