目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

現役大家の不動産投資のメリットとデメリットとは!?

投稿日:2015年8月2日 更新日:

不動産投資には多くのメリットがある反面、表裏一体としてデメリットも同様に存在します。賃貸経営を十分理解した納得した上で運営をしなければ、多額の借金を抱える事になりますので不安は付きまとうばかりです。

 

ミドルリスク・ミドルリターンと言われる不動産投資のメリットとデメリットを、実際に賃貸経営をしているサラリーマン大家の目線と経験談をふまえ紹介させて頂きますので、参考にして頂ければ幸いです。不動産投資で資産を形成できた、アパート経営やマンション経営の「メリットとデメリットのまとめ」になります。

 

萌子ちゃん
現役大家さんの「生の声」は必見ですね

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不動産投資のメリット

他人のお金でレバレッジを効かせアパートやマンションを購入できた
不動産投資の良い所は、少ない自己資金で大きな融資を得る事ができること。銀行から自己資金や諸費用分の費用を求められますが、それ以外はアパートローンを組むことにより低金利で融資を受け、安定的な家賃収入を得ながら返済とキャッシュフローが得られた。

 

長期的に安定的な家賃収入が得られるようになった
空室がない限り毎月満室分の家賃収入が得られ、通帳にはサラリー以外の複数の収入源を得ることができ、会社からの給料だけに依存しない・自分自身の力だけでお金を稼ぐことができた。

 

老後の経済的不安が解消された
定年60歳前には、無借金・残債ゼロにする計画で不動産投資を始めました。後はアパートやマンションに入居者がいる限り、借金返済のない家賃収入が丸々入ります。公的年金の補填として私的年金の活用をすることができます。

 

ミドルリスク・ミドルリターンの投資であった
多額の融資を受けアパートローンを組みますが、賃貸物件からの安定した家賃収入により滞りなく返済はできています。運営面でも(空室問題・修繕リフォーム・税金対策・融資対策など)数々の問題に直面しますが、努力と根性・勉強を怠らなければ解決できることでしょう。

 

サラリーマンをしながら家賃収入・複数の収入源を得ることができた
本業を持ちながら両立して不動産投資と収入を得ることができたこと。本業以外で労働型収入を得る事は、とても業務の忙しいサラリーマンには無理なうえに体力的にも精神的にも至難の業です。これからは国や大企業も推奨している「副業は当たり前の時代が到来」します。

会社員も副業をする時代!サラリーマンは今すぐ副業や投資をやるべき!複数の収入源は必要不可欠

 

手間の掛かる管理を管理業者へ任せ負担を減らす事ができた
家賃に対して5%の管理費を払う事により、入居者の窓口として「家賃回収・トラブル対応・清掃・敷金礼金清算・募集業務など」の業務を委託。大家さんが全部自分一人でやる事はありませんし、一人で処理を出来るようなものでもありません。

 

不動産投資大ブームが到来しキャピタルゲインにより不動産売却価格の値段が上がった
金融機関の融資情勢により不動産価格の値段は上下しますので、出口戦略も見据えて売買するか保全しなければなりません。

 

不動産投資家や事業経営者、資産家等と知り合うことができた
サラリーマンをしていれば絶対に出会う事ができない異業種の社長やオーナー、様々な年齢層の同じ志を持つ不動産投資家さんに出会え、意見交換や情報の共有・モチベーションを上げる事ができ、収益物件購入の原動力とすることができた。各種メディアからの問い合わせや取材を受けたり・セミナーや勉強会で講師を依頼されることもあります。

 

死亡保険である借金なしの団体信用生命保険(団信)に加入できた
アパートローンの融資を組む際に、団体信用生命保険に加入する事により債務者が亡くなった時、借入が弁済されるので家族に無借金の収益不動産を残す事ができた。個人の生命保険として活用し、資産(土地・建物・現金)を家族に残せ安心することができた。

 

資産保全やインフレ対策にもなった
近い将来インフレーションが起こると想定し、全ての資産を現金にしておくのは資産を減らすものと考えています。実物資産の不動産にリスク分散を図ることができました。

 

節税効果・不動産投資に最適なふるさと納税が有効に活用できた
会社員の本業と賃貸経営で黒字経営をすれば、多額の所得税を納付する事になります。しかし経費として建築物のアパートローン金利や減価償却・固定資産税・都市計画税・などの必要経費の処理が出来ますので、所得税の圧縮や住民税等の節税になります。また税金負担を有効活用するため、ふるさと納税を利用して多種多様な特産品を頂くことも出来ます。

お得で美味しいふるさと納税一覧

 

相続対策にもなる
相続税方の改正により、基礎控除が5,000万から3,000万・法定相続人は1,000万から600万に減り対象範囲が広がりましたが、賃貸中の不動産を持つことにより土地と建物の評価は下がりますので相続対策として有効になります。

 

具体的なメリットを、サラリーマン大家の体験談で紹介します。
アパート経営14つのメリットと「最大のメリット」とは!?

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不動産投資のデメリット

空室・家賃滞納リスク!不動産オーナーの賃貸経営能力次第で収益が左右される
賃貸経営で一番怖いのが空室リスク。入居者が居なければ家賃収入は得られないので、如何にして空室損の機会損失を無くすかが非常に重要です。賃貸収入が得られなければ借金は返済できないので、大家さんは安心して枕を高くして寝る事は出来ません。

賃貸経営は危険!アパート供給過剰と空室増による社会問題と破綻者予備軍の潜在化

 

時限爆弾!建物の老朽化により修繕費用が心配
建物の老朽化はストップすることは出来ませんので、アパートやマンションの建物を維持するため、屋上防水や外壁塗装・設備等の修繕や美観の保全は避けて通れません。先送りすれば、ぼろい・汚い、入居が付かない、家賃収入が得られない、ローンや税金が払えないの負のスパイラルに陥る事になります。

 

金利上昇リスク
昨今の低金利での融資で恩恵を受けていますが、ひとたび金利上昇の流れに乗れば返済額の負担は一気に増大します。低い固定金利に借換えしたり繰上げ返済をするなど、対策を取る必要があります。低金利で喜んでいる場合ではありません。アパートローン金利はいずれ上昇します。

【アパートローンの金利比較】メガバンクVS地方銀行!一番低い金利はどこ?

 

流動性のリスク
市場の流動性が低くなれば、売却希望価格で思うように売れず、買い叩かれる様な事態になる可能性もあります。金融機関の融資事情により、売却価格も様変わりする面もありますので、市場動向から目を離すことはできません。物件は「買うことより売却する方が難しい」のです。

 

不動産価格の下落リスク
不動産価格は常に市場の変動により波があり、1990年代バブル崩壊・2008年リーマンショック・2011年の3.11大地震と下落局面を迎えました。リーマンショックから約10年、先を読むのは難しいですが何時までも上がり続ける事はありません。不動産価格はいつかは必ず下がります。収益物件の積算評価と残債を比べ、借金より評価の方が高い資産超過状態であれば問題ありませんが、債務超過の状態で不動産価格が下ったら売るに売れない状態になります。常にいくらで売れるのか・出口を見ておく必要があります。

 

人的リスク
会社に不動産投資や賃貸経営がばれる可能性と「ねたみを受ける」こともありますので、言動には要注意しなければなりません。また不動産投資家を闇に引きずり込もうとする、心無い人間に出会う事もあります。不動産業のプロである積水ハウスが「地面師詐欺により63億円騙し取られた」事もあるのです。不動産投資は紛れもない魑魅魍魎な世界にほかなりません。

 

精神的リスク
良い借金・悪い借金はありますが、借金は借金です。売買価格が数千万・億単位と非日常的な価格なので、出来るだけ身軽になっておかなければ不安は付きまとうばかりです。空室・家賃滞納・修繕・各種トラブルなどもありますので悩みはつきません。入居者を始め業者との小額訴訟や裁判をするリスクは身近にあります。クレーマーやモンスター入居者、悪だくみに長けた業者の対応に、精神的に苦労し疲弊することもあるのです。

 

自然災害リスク
火災・台風・地震などの自然災害リスクはどうしようもありません。火災保険と地震保険でカバーするしかありません。

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アパート経営には、良くも悪くもメリット・デメリットが存在します。不動産投資や賃貸経営にチャレンジするかどうかは、性格的なところがあるのではないでしょうか?

 

精神的に「面倒で嫌だな・苦労しそうだな」と思うのであれば、何千万・何億と借金をする事もあるので、おすすめできませんが心地よいほどほどの規模で安全思考の方もいます。苦労やリスクを重々承知の上、「人生を変えたい!即答してやりたい!」というのであればオススメです。

 

反対に、今の生活に満足しているサラリーマンの方であれば、わざわざ苦労や悩みも出て来るアパート経営やマンション経営に手を出さない方がよいでしょう。しかしサラリーマン人生に嫌気がさしていたり、臨んだものと違うのであれば、不動産投資に限りませんがビジネスや副業にチャレンジすべきです。

 

不満ばかり言っていても何も始まりません。会社に頼る時代でもありませんし、「自分自身の力だけで生き抜く必要」があるのです。将来の退職金や厚生年金は減額や支給延長の可能性も十分ありますので、老後は悠々自適な生活は難しいことでしょう。

 

少し余裕を持った生活を望むのであれば、不動産投資に限らず副業を持たなければ、「やらない事による将来の経済的リスクは高い」ものです。

 

そして「お金とは死後まで、お付き合いするもの」。家族の葬儀には、数百万も掛かり死んでもお金が掛かかります。亡くなった後は、相続ならぬ争族で骨肉の争いが始まることもあります。

 

地獄の沙汰も金次第的なところもありますし、余裕を持った生活と選択肢を増やしたいのであれば、サラリーマンだけにとらわれず、何かしらの複数の収入源を確保しておいた方が身のためです。資産と呼べるアパートやマンションがあれば、心の持ちようは断然違います。

 

不動産投資ブームが到来し、相続対策用の新築アパートが止まらないこと、サラリーマン大家は急増していること、ライバル多数で競争激化でもあります。アパートマンション経営をするライバルが大勢いる現状ですが、そんな中でも物件を購入している投資家もいますので、焦らず慌てず「買いたい病」を抑えて、適切な物件があれば購入し努力と勉強を根底に資産を形成するのもひとつのやり方です。

 

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