築古アパートに悲劇！競争力のないアパート経営の将来とは！？

サラリーマン大家さんが賃貸経営で成功するためには、常に満室経営を心掛け、事業として大家さんの手腕を振るわなければ、供給過剰の賃貸市場の中生き残ることは出来ない。

ハウスメーカー各社は相続対策として、全国の地主にアパートやマンションを建築させようと攻勢をかけています。

人口が限られていたり、減少しているところに、さらにアパートやマンションを建築するのだから、既存の大家さんはたまったものではありません。

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サラリーマン大家にとってアパート・マンション経営は、これから更に厳しい賃貸環境にさらされていきます。

新築アパートやマンションが建築される一方、既存の築古物件は、時代に合わない物件として、今後戦わなくてはなりません。

大家さんとして、リフォームや設備の新設をやったうえで、仲介会社との協力関係を築き、なんとか募集を決めたいところです。

しかし周囲に新築物件や同じような物件があれば、困難を極める事になると予想され、最終的には、アパートやマンションの賃貸物件の募集条件を、過度に緩めないと募集が決まらないものとなります。

具体的には、

敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介手数料ゼロ、火災保険料ゼロ、保証料ゼロ、鍵交換費用ゼロ、

ゼロゼロだらけ、、、、、(^_^;)

大家さんが募集が決まった際に受け取れるのは、前家賃だけです。

もちろん募集が決まった際には、仲介手数料０．５～１カ月分、広告料０．５～、１カ月以上！？支払わなければなりません。

これで入居者さんが、長期入居して頂けなければ、採算がとれないものになってしまうかもしれません。

２年程度で退去されると、原状回復費用で２０万円程度。

リフォーム費用がまた数十万掛かる可能性もあります。

一例

例えば木造アパート６世帯、家単身者間取りの１Ｒ～１ＤＫ、賃４万円を想定とします。

募集する前にリフォーム代３０万、募集が決まって手数料（２か月分）８万円、入居させるために合計３８万円掛かります。

元を取るのに１０か月を要します。

２年入退去想定すると、収入９６万円、支出３８万（リフォーム代３０万、手数料８万）、１年で２９万円の収入になります。

同様に短期入居の悪い条件で設定すると、１年間の家賃収入１７４万円（２９万×６世帯）

そこから返済比率５０％想定、ローン・利息・税金・保険・管理手数料を引くと、、、、、、、

１年間で受け取れる、家賃収入は８７万円以下（月約７万円）、、、、、微妙ですね。

サラリーマン大家が築古木造アパートを購入して、月額家賃収入が約７万、こういった賃貸経営であるならば、儲からないと言わざるをえません。

これでも大家さんやりますか、、、、、？となりますね

それから長期入居して頂ければ万々歳ですが、昨今の入居者は募集条件が良い事で、すぐに他の物件へ引っ越しをしてしまう可能性もあります。

初期費用がほとんど掛からない

↓

安易に入居する

↓

部屋が飽きた・満足でない

↓

引っ越しを検討

↓

退去費用も掛からない

↓

安易に退去する！
（またリフォーム費用、手数料の発生）

↓

短期に入退去される、負のスパイラル！

だから賃貸経営の情報収集と勉強をしなければ生き残れないのです。

これからもっと厳しい賃貸経営の受難の時代が到来しますので、大家力を身につけなければなりません。

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