アパート経営は元手が回収できるのか？元が取れる時期や目安について

アパート経営に興味はあるのだけれど、漠然とはたして「元手が回収できるのか？」と疑問が浮かぶのではないでしょうか？元手自体いくら必要で、サラリーマンでも銀行からアパートローンの融資を受けられるのか、何年で回収できるのか疑問だらけでしょう。

賃貸経営を始める際、一般的に銀行から「自己資金として物件価格の２割」を準備するように言われます。仮に諸費用を含めた自己資金の２割を条件に、「元手は回収できるのか？」そして「回収するまでの時期や目安について紹介致」します。

アパート経営は元手（自己資金）回収ができるのか？

結論から言えば、コストパフォーマンスを意識した健全なアパート経営ができれば、投入した元手（自己資金）を回収することはできます。

しかし、返済比率もた高く手元に残るキャッシュフローが見込めなければ、売却によるキャピタルゲインでの回収か残債ゼロになるまで持ち続けた後に回収すしかありません。現実的には厳しい状況が待ち受けていることでしょう。大切なのはキャシュフローの手残りで、元手回収の時期が左右されることです。

元手回収ができるかは、「購入費用や融資期間、維持運営費としての経費率（空室・光熱費・管理費・利息・税金・雑費用）」など、事業主の計画性と経営手腕次第です。

アパート経営は、自分で調査した適正な家賃相場と一定のストレス（経費率）を掛けた長期シュミレーションをすれば、収支状況が予想でき元手がいつ頃回収できるのかも分かることでしょう。

収益物件を購入する条件として、一例を元に自己資金２割だとどうなるか考えてみます。

物件概要

木造アパート約８５００万（土地４２５０万・建物４２５０万）

利回り約８％　家賃収入約６８０万円

融資期間２２年　金利１％

自己資金２割　約１７００万（頭金１１００万、諸費用７％約６００万）

経費率２０％（利息、固都税、管理費、光熱費、税理士など）

サラリーマン大家は満室経営が当たり前という事を前提にすれば、元手回収までの時期は融資期間や金利条件が鍵を握ります。上記を条件にシュミレーションしてみます。

月の家賃収入は満室で約５６万円（年間約６８０万円）

月々の元金返済は約２８万円（年間３３６万円）、利息は約３万円（年間３６万円）

手残り
５６（家賃）－約２８（元金返済）＝約２８万円／月
約２８万円（手残り）×１２か月＝約３３６万円／年

経費率２０%を加味（利息、固都税、管理費、光熱費、税理士など）
建物の減価償却費約２００万
約６８０万×２０％＝約１３６万円／経費率
約６８０－（約３３６万＋約１３６万）＝約２０８万円／ＣＦ

賃貸経営環境の厳しい中、自主管理やＤＩＹ・労働力投入などベストな経営をすれば、８年より前倒しで回収することも可能です。

またアパートローンの融資期間を長期短期にすれば、どちらも「一長一短、メリット・デメリット」は出てきます。そこは不動産投資家の戦略と考え方次第です。安定経営を図り長期アパートローンと低金利融資を組めれば、良いのか悪いのかは別にして元手回収までの時期はそれだけ早いものとなります。