サラリーマン生活に将来を見いだせないと悟った２０代、「いつまでもこの仕事が出来るのだろうか？」不安を抱きつつ不動産投資が良さそうだと勝手な思いから、初めて資料請求をしたのが新築区分マンションでした。
その時は何が良くて駄目なのか、わけも分からず布製の厚ぼったい豪華カラー版の高級パンフレットを手にしたのが初めでした。その無駄に豪華過ぎるパンフレットの新築区分マンションの値段は、１９８０万円前後だった記憶があります。
結局はメリットがあるのか？判断が付きませんでしたので資料請求だけ終わりました。新築区分マンションは購入しませんでしたが、後になってそれが正解だったのです。
購入していたら負の遺産として所有し続けていたか、損切りしていたかのどちらかでしょう。
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初心者の不動産投資家はどういった物件を購入すべきか？
不動産投資といっても様々、一棟アパート・一棟マンション、区分所有、戸建、駐車場、シェアハウス、収益テナントビル、違法民泊など、多種多様あります。
様々な不動産投資法がありますが、始めるにあたって大前提に考えなければならない事があります。
不動産投資家の希望する家賃収入はいくら必要なのか？
目標とする「希望する家賃収入」により、自分に合う物件を選択しなければなりません。
月々２０万あればいい、または３０万、いや５０万だよね、でも投資するんだったら月１００万は目指したい等、人それぞれ。
不動産投資を始めて、「何歳くらいまでにどのくらいの家賃収入を得たいのか？」を考えなければなりません。
目標とする家賃収入に合わせて、物件を選定していくものです。
例えば一例ですが、パターンで考えてみれば、
新築区分のワンルームマンション投資
仮に「家賃収入を月５０万円」目指しているのに、新築区分のマンション投資をしていれば、購入目標に到達することは現実的ではありません。
よく会社に頻繁に掛かってくる、不動産業者の新築ワンルームの営業攻勢。
どこから引っ張って来たのか分からない名簿を元に、手当り次第に掛けて来る迷惑電話です。
属性の高いサラリーマンや医師・公務員の方等が、何戸も購入していることがあります。
新築区分マンションの１戸あたりの手残りは、ほぼ皆無。
反対に修繕積立金や管理費などで、赤字が出る事も。
やっと借金が完済できる数十年後には、賃貸ニーズに合わない古めかしい物件と度重なる過大な修繕費やリフォームが待ち受けています。
残念です本末転倒「不動産投資をする意味がない」のです。
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一棟物アパート投資
一棟アパートで考えて見れば、家賃収入から支出（元金・金利、管理費、光熱費、修繕費、リフォーム代、仲介手数料、税金等）を差し引き、規模によりけりですが手元にキャッシュフローが数十万残ります。
仮に３０００万の中古アパートで利回り１０％・返済比率５０％と考えた場合、単純計算で年間１５０万円。
※５０００万以内のアパートは、普通のサラリーマンにとって手頃な価格帯ですので、不動産投資家にとって一番ニーズがあるものと考えいます。
年間の家賃収入１５０万円から様々な支出を払って、税引き後キャッシュフローを年間１００万だとします。
年間約１００万円を月収に換算すると、月約８．３万円。
月５０万を達成するには、６棟以上のアパートを購入する必要があります。
しかし大規模修繕やリフォーム、エアコン代・設備代・様々な費用が、定期的に発生します。
実際そんなに上手くいくものでもありません。
６棟以上のアパートを購入できるだけの、「属性や資産背景と物件のポテンシャル」が必要になります。
自分が目標とする月５０万円の家賃収入に、自分が応えられるだけの属性・資産背景、その時の融資情勢を活用できるかどうかが重要です。
なりたい自分に近づくため、自分の置かれた現状を見つめ直す必要があります。
一棟物マンション投資
サラリーマン大家に絶大な人気を誇るRCマンション。
融資期間が長く取れるので、キャッシュフローに厚みを持たせることが出来ます。
１億円のＲＣマンションを購入すれば、一般的に言われているのが手残り約２００万円です。
１億円の大借金をして、年間約２００万円。
高いか安いか感じるのは、不動産投資家次第。
仮に家賃収入を毎月５０万円確保するためには、どのくらいの物件を購入しなければならないのか。
毎月５０万の家賃収入であれば、年間６００万円
１億円の１棟物ＲＣマンションを一つ購入して約２００万円ですので、３棟３億円規模のマンションを購入しなければなりません。
３億円規模にまで資産が拡大すれば、当然大規模修繕やリフォーム等の費用も莫大なものとなります。
近い将来に数百万以上の負担が掛かりますので、そう簡単にキャッシュフローに手を出すことは出来ません。
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まとめ
資産規模を大きくなればなるほど、オーナーとして賃貸経営の経営能力が問われて来ます。
そして自分が３億円まで融資を引っ張る事が出来るのかどうかは、不動産投資の勉強をしていれば自分自身が一番分かるはずです。
不動産投資は人それぞれ自分の属性や年収・資産背景に合った規模の物件を購入し、目標を定めるべきなので、初めに何が良いか一概には言えません。
人それぞれの信用や金銭的なものから、マインド・精神的なものも加味しますので、不動産投資はオーダーメイドの様なものにもなります。
購入する事が目的ではなく、将来自分がどうなりたいのかをよく考えて不動産投資をするべきです。
「不動産投資はオーダーメイト！」他の不動産投資家の真似は出来ない
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