不動産投資と言ってもアパート・マンション・区分所有・中古新築戸建・テナントビル・シェアハウス・民泊・駐車場・太陽光発電・看板広告等、様々な投資手法があります。
どの不動産投資も一長一短・メリットデメリットがあります。
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不動産投資家によっても、不動産投資戦略や投資手法の好み、性格的なところもあり、これでなければ絶対に駄目だと言う事もありません。
また大前提に不動産投資家の年収や属性、資産背景により購入できる収益物件の選択肢が限られてしまうことも否めません。
不動産投資で皆さん資産形成を望んでいますが、絶対に購入してはいけない物件が存在します。
よく会社に電話が掛かってくる、新築ワンルーム投資の話
「２０００万前後の区分所有の新築ワンルームマンション」
１ 信用棄損を起こす
２ 担保評価が低い
３ 毎月赤字で持ち出し
４ 毎月キャッシュフローなし
５ 退去発生すれば、全て大家の支払い
６ ローン完済後は賃貸ニーズが合わない物件
７ 金利が上昇すれば大赤字！
８ 売るに売れない状況に陥る
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新築区分所有マンションは、新築プレミアムとして販売価格が高く設定されています。
購入した時点で２０００万円の販売価格が、実勢価格では１５００万円程度ということもざらです。
契約書にサインしたら、評価が５００万下がるんですからたまったものではありません。
新築マンション投資のデメリットに気づいた時には、残債が残っていて借金が返せず、売るに売れない状況に陥ります。
投資用の新築区分マンションを所有しているだけで、銀行からの評価はマイナス点が付きますので、信用は大幅に棄損されてしまいます。
会社に新築ワンルームマンションの営業の電話が掛かってきますが、何気に非常に危険な不動産投資です。
またそもそも毎月赤字で、自分の財布から融資の返済をするというのは理解できません。
生命保険の様な感覚で、「毎月数万円支払えば、定年後に無借金の区分マンションが手に入る」という、不動産会社の営業マンがいますが、持ち出しの時点で投資とは言えない。
また入居者が退去でもすれば、一戸しかないので翌月からの支払いは全てオーナーの負担になり、７～１０万程度近くの返済を支払う事になります。
不動産投資の醍醐味は、入居者さんに融資を返済してもらうのに、自分で返済していては意味がありません。
借金返済まで満室経営を続けることは絶対に出来ませんので、入居者がいても
１ 毎月赤字の支払い負担
２ 退去されれば、全て大家負担
３ 退去後のリフォーム・修繕費用負担
４ 募集成約時の仲介手数料や広告費の負担
５ 競争力低下、ニーズが合わない、大規模な室内リフォーム
６ ライバル物件多数
新築ワンルームマンション投資は、不動産業者の利益が十分のった資産価値の低い信用棄損を起こすものです。
不動産投資家が収益物件で初めに資産形成をするためには、絶対に購入してはいけない物件になります。
不動産投資で初めにどういった物件を購入すべきか
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