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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパート賃貸経営14つのメリットと「最大のメリット」とは!?

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不動産投資やアパート経営には様々リスクが存在し、副業でやっているサラリーマン大家さんを悩ませる事が沢山あります。

 

しかし、それらのトラブルや問題点を解決できれば、デメリット以上のメリットが享受できます

 

そのため、賃貸経営に成功している大家さんは、1棟だけでなく2棟・3棟とアパートやマンションを増やしているのです。

 

賃貸経営には危険なリスクがある反面、これから不動産オーナーを目指しているサラリーマンにとっても、様々なメリットが享受できます。

 

サラリーマン大家が実感している、「14つのアパマン経営のメリットと最大のメリット」を紹介させて頂きます。

 

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賃貸経営は手堅い!アパート経営マンション経営のメリット

サラリーマンでも少ない自己資金で融資が受けられる

 

普通のサラリーマンでも、金融機関が判断する賃貸経営の融資基準を満たすことができれば、少ない自己資金でも融資が受けられるメリットがあります。

 

金融機関は、3点(人・物・金)を判断し収益物件に融資をします。

 

人(個人の属性)

物(アパートやマンションの積算評価・収益性)

金(資産背景)

 

金融機関は独自の融資基準に合わせ、「事業主(投資家)に融資をして大丈夫なのか?」を判断します。

 

そして「積算評価もあること・人物評価で問題がないこと」を精査し、安全と判断して抵当権を設定するから、少ない自己資金で賃貸物件の融資が受けられるのです。

 

最終的には、素人のサラリーマンが賃貸経営に失敗したとしても、「物件を任意売却すれば失敗しない」と踏んでいるので、担保の取れる不動産に融資をする傾向が非常に高いのです。

 

一方他の事業(飲食店や店舗など)で融資を相談しても、そう簡単に受ける事はできません。

 

個人が開業資金を得る事は非常に困難ですが、賃貸経営は別物扱いでもあります。

 

サラリーマンであれば、金融機関は安定した職業という位置づけをしていますので、有利に働く一つの要因でもあります。

 

横浜大家が融資を受けられたのは、「会社員という組織に属していたから信用を得られた」のであって、そういう点では良かったのかも知れません。

 

また、全額自己資金でアパートやマンションを購入される方はほとんど皆無なので、手持ちの自己資金を有効活用しレバレッジを効かせたアパマン経営は資産形成に有利と言えます。

 

 

賃貸物件から安定した家賃収入が得られる

不動産投資は、焼き畑農業の様に何度も労力を費やす必要もなく、安定した家賃収入を得る事が可能です。

 

入居者を確保する事が出来れば、アパート経営の稼働時間は「24時間365日」、大家さんのために一生懸命に働いてくれる親孝行な資産となるのです。

 

単身者物件であれば、数年(2~3年程度)、ファミリー物件であれば通常数年で引っ越しはしないので、比較的長期入居が見込めます。

 

一過性の収入ではなく、安定した家賃収入が得られる事がメリットです。

 

例えて言うなら、JRなどの利便性のある鉄道路線で集客することが出来れば、永遠に安定した収入が確保できます。

 

反対に、地方の過疎地帯にある不人気ローカル鉄道であれば、お客さんはいないので経営が成り立ちませんので、賃貸経営と同様なことが言えるでしょう。

 

ゼロから不動産投資をスタートさせましたが、本業の傍ら少ない努力と勉強でも、安定した家賃収入を得ることが可能です。

 

 

管理会社を利用し他人の力を借りる!オートメーション化する事が出来る

サラリーマン大家さんは、管理費を5%程度支払う事によって、賃貸管理業務を管理会社へ任せる事が出来ます。

 

大家さん自身がアパートやマンションに赴いて各種対処しなくても、電話一本で管理業者や関係業者を活用し維持運営する事ができるのです。

 

「洗面台の蛇口の付け根から水が漏れた・鍵を紛失した・トイレから水漏れが起きた」など、対応できますか?

 

ふつうは時間も手間暇も技術もないので、対応できない難しいですよね。

 

サラリーマン大家は非常に業務多忙な毎日を送っています。

 

賃貸物件を四六時中管理する事は、近所にいない限り非常に難しいことでしょう。

 

横浜大家は、経費削減や勉強・対応可能範囲も踏まえて、管理会社と自主管理の併用をしていたりもします。

 

サラリーマン大家さんは忙しく、「DIY?自主管理なんてやらないよ!」という大家さんも多く、費用対効果の面も含めて5%程度の管理費を支払い、管理会社に業務を任せた方が無難なこともあります。

 

管理会社さんへ丸投げすれば、「片手間で賃貸経営ができる」メリットといえるでしょう。

 

 

老後の年金をあてにしない「自分年金」が作れる

不動産投資を始めて、健全な賃貸経営ができれば国民年金や厚生年金を当てにすることもなく、誰にも頼らない自分専用の自分年金が作れます

 

不動産投資は、老後の余裕を持った生活を送るため、自分自身の私設年金としても活用もできるのです。

 

サラリーマンが加入している厚生年金もありますが、少子高齢化が進んで財政は厳しい状況なので、年金は当てにしていません。

 

年金の受給期間は現在65歳から貰えるようになっていますが、今後「受給開始時期は70歳以上・受給額の減少」は間違いないと見込んでいます。

 

国の借金は1000兆超え、少子高齢化、税金を払う若年層が少ないのですから、貰える方がおかしい限りです。

 

「70歳から年金貰えるんだ、、、(汗)」と思うと、果たしてそこまで生きてるのかどうか疑問、、、、

 

自分の面倒は自分で見る気構えでいますので、資産を所有する事により、自分年金として考えています。

 

不動産投資で自分年金をコントロールすることにより、お金に困らない理想とする生活が送れるはずです。

 

 

家族はホクホク顔!?不動産投資は生命保険として活用できる

金融機関から融資を受ける際、「団体信用生命保険に加入」することにより、不幸に見舞われた場合借金がチャラになります

 

団信は、融資金利に0.3%プラスすることにより加入できます。

 

一般の生命保険と比べると、「同等以上の保証・収益物件の取得・資産形成」など得られますので、遥かにメリットがあるといえるでしょう。

 

大切な家族に借金を残さず、アパートやマンションを相続させる事が出来る素晴らしい生命保険です。

 

 

物件価格高騰による売却益が見込める

バブル時代は、土地ころがしや右から左に物件を売買するだけ(小学生でも出来たそうです)で、多額の売却益を上げたそうです。

 

バブル時代を彷彿させるように、2015年前後から不動産投資大ブームに拍車が掛かり、物件価格が高騰しているのが現状でもあります。

 

健全な不動産投資は、家賃収入が本来の姿ですが、高値相場を上手く活用し買値以上(1.5倍・2倍など)の利益を乗せて、売り抜けている投資家もいました

 

不動産業者と投資家の戦略で、初心者の投資家の方をスルガスキームに落とし込んで、融資限度額いっぱいまで借入をさせることもあるのです。

 

とある不動産投資家が「購入した奴の事なんて知ったこっちゃねー」と言っていたのには衝撃的でした。

 

これが現実なのです。

 

知らないばかりに多額の不利益をこうむるのが不動産投資。

 

高騰相場を上手く活用し「将来性の乏しい物件」、将来問題が生起するであろう難あり物件を売却していたりもします。

 

「何で売却するの?」を理解しなければ、手痛い目に会う事必至です。

 

バブルの二の舞にならないよう、「ババ抜きゲーム」なのかどうか自己責任で判断しなければなりません。

 

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実物資産、インフレ対策になる

インフレとは読んで字の如く、お金の価値が目減りして物の価値があがること。

 

安倍政権は、長いデフレ脱却とインフレ政策をとっていますので、今後益々インフレ傾向になって行くのは止められないでしょう。

 

政府の方針ですから政権が変わったとしても、将来は現金を持っているだけでは、「実質的に現金の価値が下る可能性があること」を念頭に置くべきです。

 

現金の一部をゴールドに換えたり、株や外貨など、リスクを伴いますが勉強してポートフォリオに変える価値はあるでしょう。

 

現金を所有していてもわずかな利息しか得られませんが、様々なリスクを承知の上、現金をアパートやマンションの実物資産に替えてれば、お金の価値が低くなった時のインフレ対策にもなります。

 

 

相続税対策として有効な面がある

資産家の方であれば、アパートやマンションを購入する事により、相続税を圧縮できるので有効活用ができます。

 

多額の相続税が発生するのであれば、アパートマンション経営を考える余地はありますが、ハウスメーカーに踊らされて過度な億単位の借金をすると、非常に危険です。

 

相続対策用の新築アパートが飽和状態ですので、安易にアパートに乗り出すのは身の破滅に繋がります。

 

需要と供給を無視したアパート建築進み、ハウスメーカーの言葉を鵜呑みにすると、大家さん自身だけでなく、大切な家族に大きな負債を残すことになります。

 

 

経験と実績を積めば有利な賃貸経営が出来るようになる

長年賃貸経営に身を置いて実践経験積んでいけば、各種トラブルに対する対処方法やノウハウが見に付き、上手く安定した賃貸経営が出来るようになります。

 

金融機関からは、経験者として実績を認められ2棟目・3棟目の融資の糸口に繋がります。

 

また経験者には、「低い優遇金利」や借換えも可能です。

 

管理会社・仲介業者さんと良好な関係を築ければ、お得意様として他の大家さんより有利な対応がえられる事もあります。

 

 

社会的地位が得られる

アパート・マンションオーナーは、金融機関や不動産関連業者、税理士、司法書士、弁護士等から、ある一定の信頼を得る事が出来るとともに、社会的信用性は高くなります。

 

不動産投資を通じてサラリーマンでは決して経験できない、異業種の分野の事業主と交流を持てたりもします。

 

 

オーナーと呼ばれ「一国一城の主」として自己満足が得られる

自己満足の世界ですが、業者さんから「〇〇オーナー」と呼ばれ、普通の会社員では絶対に味わう事のない、知らない世界を体験できます。

 

大家さんは、不動産関連業者や金融機関からからオーナーと呼ばれ、社会的に認めらた目に見えない信頼を得る事も出来るのです。

 

そして自分が所有するアパマンを眺める事による、何とも言えない高揚感は自己満足の世界ではありますが非常に気分が良いものでもあります。

 

 

家族に資産を残せる

大切な家族や子供に資産として、アパートやマンションの実物資産を残せます。

 

無借金のアパマンであれば、家賃収入は丸々大家の財布に残り借金を気にすることもなく、余裕を持った賃貸経営が出来ることになります。

 

空室が出たとしても、借金があるのとないのでは心のもちようが断然違います。

 

 

計画的に資産を形成・構築する事が出来る

不動産価格は、株やFXの様に相場が急転直下することもなく、緩やかな流れで市場価値が形成されます。

 

アパート経営で満室経営を続け、実績を積んでいけば複数棟の収益物件を所有する事は可能です。

 

着実に地道に安定したアパートマンション経営が出来れば、本物の資産として維持していく事が出来ます。

 

 

アパート経営やマンション経営の不動産投資の最大のメリットとは?

他人のお金で安定した事業が出来ること

 

アパマン経営は他の事業とは異なり、サラリーマンが特殊な環境下で出来る事業で、銀行や信用金庫等から、アパートローンの融資を受けることが可能になります。

 

少ない自己資金でレバレッジを効かせる事と同様ですが、一般のサラリーマンや個人事業主が「一定の基準を満たす事が出来たら」銀行から融資を受ける事が出来ます。

 

金融機関の貸し出したい融資先ナンバーワンが、取りっぱぐれのない不動産「担保価値・評価の取れる不動産」ですから、融資担当者は案件の中身が良ければ、自分の成績や評価に繋がりますので、積極的に審査をしてくれるでしょう。

 

世間一般の普通のサラリーマンや個人事業主が、金融機関から融資を受ける事が出来るのは、並大抵の事ではありません。

 

それがアパートやマンション等の不動産の話になると別物で、投資家自身の属性や信用、資産背景、そしてアパマンの土地や建物の不動産の価値がどういうものか判断し、融資の可否を受ける事が可能になります。

 

評価の出ない的外れの「ポンコツ物件やへんてこ物件」を持ち込めば、忙しい融資担当者の貴重な時間を無駄にすることにも繋がり、雲行きが怪しくなります。

 

「んー、この人あまり不動産の事知らないし、何もわかってないんだ」と嫌煙されてしまいます。

 

金融機関は最大限のリスクを回避しようと、銀行独自の掛け目を入れた厳しめの評価をして融資をします。

 

金融機関は、オーナが仮に返済不能な状態に陥ったとしても、不動産の土地や建物自体の担保をとっていますので、任意売却や競売をかけ資金回収に務めます。

 

それだけ「アパートやマンションはリスクの低い融資先」として位置づけらています。

 

アパート融資に対して、「サラリーマンは非常に恵まれた特殊な環境下にある」事を利用し、他人のお金で融資を受け資産性・収益性の高いアパートやマンションを購入したいものです。

 

 

アパート経営に興味があり、銀行からアパート購入資金を調達することが出来れば、最初は手探り状態で失敗も多々あるかとは思いますが、少しづつ経験を積んでいき自分の理想とした目標に近づくことも可能です。

 

そしてある程度の経験と実績を積んで行けば、自己資金も増え信用力を武器に、アパートやマンションを継続的に増やすことも可能。

 

アパートやマンション経営のメリットや他の投資案件より有利な優位性を実感し、何棟も保有していく方も多いです。

 

資産背景が有利で自己資金が潤沢な年配者は、「また購入し、資産を殖やしたい」願望を抱いていますので、一般的な人が他人のお金で資産を形成することができるのは、不動産投資以外ないのではないでしょうか。

 

 

反対に不動産投資は、良い事ばかりでもありませんので、ご注意を。

 

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