2年で資産1億!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

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不動産投資

アパート経営で成功したい!不動産投資で収益物件の買い時はいつ!?

投稿日:2017年3月18日 更新日:

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不動産投資と賃貸経営の成功の可否は、購入した時の買い方で9割方決まります。

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不動産投資家として誰しも好き好んで割高に購入したい訳ではありませんが、そうそう簡単に安値で購入できることは難しい状況です。

 

如何にして安くアパートやマンションを購入出来たかで、その後の賃貸経営が維持運営できるかが決まります。

 

 

不動産投資アパート収益物件の買い時かどうかは、、、、、

 

 

「結果論!誰にも分からない。」

 

 

あの時購入したアパートやマンションは、割安だった割高だったというのは、結果論でしかない。

 

 

1 収益物件の投げ売り、もっと割安で値下の時期が来る可能性もある

バブル崩壊やリーマンショック級の経済問題が生起すれば、経営難に陥った企業が手持ちの資産を現金に換える事がありますので、市場に賃貸物件が放出されます。

 

不景気に陥れば、アパートやマンションを購入出来る方が減り、反対にお金の工面から現金が必要となり収益物件は増える事になります。

 

経済が不安定な時期の金融機関は、融資に消極的になりアパートやマンションの融資も容易に出るような状況でもありませんので、融資を付ける事が出来る方は割安に購入できる可能性は十分にあります。

 

不動産投資大ブームの一つの要因として、東京オリンピック開催決定によって不動産価格が高騰していきましたが、世間一般の見解であればオリンピックが終了すれば、不動産価格は下がると言われています。

 

経済状況の変化と金融機関の融資情勢で、賃貸物件の価格が決まると言っても過言ではありません。

 

不動産価格が高騰(2014年~2016年)していますが、2017年から融資の扉(チャンス)は閉ざされて来ていますので、だんだんと利回りが良い物件が出て来ています。

 

2017年4月以降、更に融資環境が悪化すれば、今よりもっと安く購入できる可能性は充分あります。

 

 

2 不動産価格はまだまだ上がり続ける可能性

日本の不動産投資利回り6%前後は最低水準とされていますが、主要な国での不動産投資利回りは数パーセントレベル。

 

日本の不動産投資の利回りは、外国人から見れば高水準な利回りと言う事で驚かれる事があるそうです。

 

しかし不動産事情が、外国と日本ではあまりにも違いすぎ、資産価値の評価方法や需給バランスもまったく違います。

 

 

ヨーロッパでは古い建物築100年なんてざら、中古物件の値段は下がりませんし、取れる家賃も高水準です。

 

既存の大家さんも保護されているような状況で、次から次へと建築され続ける新築大好きな日本の様に、新しい建物は次々に建築されるようなこともありません。

 

外国と日本の不動産事情は違いますが、世界的に見て日本の不動産の利回りや価格の安さには魅力的なものとうつります。

 

リーマンショック前に海外不動産投資ファンドが日本の収益物件を買い漁っていたのは、当時の末端の大家さんにも聞こえてくる話でもあり、日本の不動産はターゲットとして注目されていると言う事です。

 

日本の不動産に再び注目が集まれば、価格高騰の可能性は捨てきれません。

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3 賃貸需給のバランスの変化

 

人口減少しているにも関わらず、賃貸物件は建築され続け完全に供給過多の状態です。

 

競合物件がひしめきライバル大家さんやサラリーマン大家さんの急増、限られた少ない需要を大家さんが奪い合っている状態でもあります。

 

2017年現在も相続対策用の新築アパート建築は、止まる事もなく賃貸経営の将来に明るい兆しはありません。

 

 

社会情勢の変化で、外国人の労働人口が増加し賃貸需要が増えれば、賃貸経営にとってありがたい事ですが、そう簡単に賃貸需要が上がる事は容易なことではありません。

 

都心や局所的な立地の受給バランスの取れた立地や見込まれるのであれあば、将来性がある可能性もあります。

 

 

 

結論

不動産投資の買い時かどうかは、後になってみないと分かりません。

 

現状の世の中の賃貸経営の状況といえば、サラリーマン大家として現場の近隣賃貸経営環境を見る限り、明るい兆しはありません。

 

しかし不動産投資や賃貸経営として、アパートやマンションの賃貸物件が比較的安定して、賃貸経営が維持運営出来るの状況が見込めそうならば、不動産市況の上下に関わらず、収益物件を購入した方が良いです。

 

勿論やる気と根性が必要ですので、興味のない方や人任せで楽を考えている方は、やらない方が身のためです。

 

簡単に楽して儲かる時代は終了しています。

 

不動産価格が社会情勢や経済情勢で、今後上下したり平行線をたどりますが、副業や片手間というイメージを持つことなく、事業として取り組めることが出来なければ、非常に厳しく辛い賃貸経営になっています。

 

真面目でコツコツ地道に出来そうな方、興味があって楽しく賃貸経営に取り組めそうな方にはお勧めだと感じます。

 

大きな借金を抱える事になりますので、それなりの覚悟は必要です。

 

相続対策の新築アパート等は営業マンの言葉を鵜呑みにすることなくよく考えないと、危険極まりないと思うばかりです。

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