アパート経営は不動産投資という「高齢者が片手間で出来る大家業的なイメージ」を受けますが、昭和の時代と違い実際は立派な事業でありビジネスなので、他人任せで運営が出来るほ甘くはありません。
不動産投資初心者の方にとっては「アパート経営は毎月家賃収入が入って来ていいよね！」「楽して儲かる！」というイメージがあるのではないでしょうか。毎月の家賃収入５０万円・１００万円など、サラリーマンの給料以上に稼ぐことが出来る賃貸経営は魅力的に映りますが、表面ばかり見ていては危険です。
不動産オーナー（事業主）として、実際にアパート経営をやってみないと「管理業務を始め、空室対策や修繕工事、ファイナンス、保険・税金対策」など、「実感できない・身に染みて分からない」分からないことばかりです。大家として実務経験を積み、問題点や改善点、様々なトラブルに対応していかなければなりません。
賃貸経営を始めた当初は、「まさか自分がそんな目に会うなんて」と他人事の様に、能天気に楽観視していたこともありました。不動産投資にチャレンジしてみたい方に、同じような目に会わないためにも、どういったリスクがあるのかを感じて頂きたい。不動産投資を目指す初心者の方が失敗しないためにも、現役の横浜大家が実感する「アパート経営に潜む４つのリスク」を紹介させて頂きます。
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アパート経営の精神的ストレスのリスクを甘くみるな！
アパート経営で一番声を大にして言いたいことは「精神的リスク」を甘く見ない事。
これは経験してみないと分かりませんよ！
第４のリスクである「精神的リスク」を甘く見てはいけません。この第４のリスク要因もあることから、高齢者の方が「アパートやマンションを売却処分する要因の一部」でもある事実です。
１ 空室率の上昇、入居が付かず本業に集中する事が出来ない
２ 空室があると枕を高くして寝れない！胃が痛くなるアパートオーナーもいる
３ 入居者トラブル（常識外れな人間、奇人変人、おかしな人、自己中、嘘つき）頭痛がしてきます
４ 業者との連絡・調整が面倒
５ 借金が全然減らない！スルガ銀行の高金利融資のため、元本返済が進まない
アパートローンの融資を高金利３～4.5％・ノンバンクでそれ以上の金利で借りると、元本返済より金利負担の方が大きくなる事もあり、返済表を見ると精神的にもつらいものがあります。スルガ銀行は劇薬・諸刃の剣スルガ銀行の高金利アパートローンは失敗！？やばい不動産投資の融資事情
６ 嘘つき業者や詐欺師、人を騙すことに抵抗がない人間と関わる
どこの業界にも胡散臭い怪しい方はいますが、特に不動産業界は魑魅魍魎な世界でもあり、利益第一主義なため危険な誘惑や騙すような行為も身近にあります。
７ 滞納者や不良入居者に悩まされ疲弊する
８ 管理会社や工事業者が機能しない、業者探しで苦労する
９ アパート経営には裁判が付きもの！普通の人生では経験しないものです
１０ ねたみを受ける
賃貸経営にかかわる「精神的ストレスを甘く見てはいけない！」胃が痛くなるという大家さんはよくいます。
アパマン物件を購入する際、なんで「売却するオーナーに高齢者が多いのか？」、原因の一つに精神的負担があることも忘れてはいけません。アパマン経営が面倒で煩わしい、そして精神的に苦労し疲弊するので処分換金する事もある、精神的リスクを甘く考えないで下さい。
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アパート経営の人的リスクは大変！苦労の連続と労力や手間暇は掛かる
アパート経営をするうえで絶対に避けて通れないのが「人間対応」になります。
大家として「入居者、各種業者（不動産業者、清掃業者、リフォーム・修繕工事業者、電気・ガス・水道設備業者）、融資担当者、税理士、役人、弁護士、裁判官」など様々な業種の方とお付き合いをしなければなりません。
１ 金銭困窮者による家賃滞納や夜逃げ
２ 不良入居者（マナー違反・騒音・ゴミ捨て、反社会的な人・迷惑行為等をする入居者）
３ 契約違反の入居者（契約者と入居者が違う、一人入居が二人入居、駐車違反）
４ ペット飼育問題（猫や犬、爬虫類）
５ 部屋の汚損や破損（たばこのヤニ、カビ、凹みや陥没）
６ 入居者同士のトラブル（口論、喧嘩）
７ 不動産会社とのトラブル（管理会社や家賃保証会社の倒産・家賃の持ち逃げ、債務不履行、詐欺・騙された）
８ 各種業者とのトラブル（債務不履行、詐欺・騙された）
９ 裁判沙汰（入居者、不動産業者、サブリース業者、売り主、銀行、工事業者、民事調停や少額訴訟・民事訴訟）
10 各種犯罪（不審者・いたずら・ストーカー・窃盗事件・器物損壊・不法侵入・殺人事件等）
11 副業が会社にばれる（アパート経営やマンション経営が噂や税金関係でばれる可能性がある）
12 ねたみ・ひがみ・羨ましがられる
13 自主管理・ＤＩＹ・セルフリフォーム・確定申告（時間と労力が必要）
大きなリスクとして考えなければならないのが、家賃滞納や夜逃げです。空室発生に伴う家賃収入の激減は、賃貸経営にとってアパートローンの返済が出来なくなりますので、自腹で借金を返済しなければなりません。
その他には入居者のマナーの悪さに問題点「騒音、ゴミ捨て、ペット、不良入居者、部屋の汚損や破損、入居者同士のトラブル」なども少なからずあります。
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経済的リスクを把握し資金計画を立てるのは不動産オーナの努め
過去類を見ない超低金利と相続対策による不動産投資大ブームにより、厳しい賃貸経営が到来しています。
１ アパートローンの金利上昇リスク
バブル時代は住宅ローン金利は８％台、低金利が何時までも続くとは限りません。
２ 家賃下落リスク
アパート賃貸物件の供給過剰と競争激化、ライバル増加と築古に伴う家賃下落リスクは避けられない。
３ アパート・マンション価格の大暴落
不景気や融資引き締めに伴う価格変動。
４ 不動産に関する税制や法律の改定、大幅増税。
税収不足のため高額所得者をターゲットに税制を変更してきます。
５ 賃貸経営が困難
需要と供給のバランスが崩壊。借りて有利な賃貸市場。アパートローンの返済が困難、債務不履行・自己破産をする可能性もある。
賃貸経営は斜陽産業です。人口減少にも関わらずアパート建築は止まりません。アパート経営を取り巻く環境は一層厳しくなるばかりです。その点を十分理解しておく必要があります。
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台風や水害の自然災害リスクは想定内にする事！
日本列島の周囲には４つのプレート（太平洋プレート・フィリピンプレート・ユーラシアプレート・北米プレート）や活断層もあり、地震を避けることは難しいことでしょう。地震による津被被害も懸念されます。自然災害として「地震、津波、噴火、台風や暴風雨」など、発生する事を前提に心構えとして起きるものと捉えておくべきです。
１ 地震・津波
２ 台風・暴風雨・飛来物
３ 火災・カミナリ
４ 突発的な偶発的な事故
賃貸経営をしていれば、台風による被害はあまり珍しくありません。稀に遭遇する自然災害はどうしようもありませんが、火災保険や地震保険・施設賠償責任保険などの保険は、リスク回避にも絶対に加入しておくべきです。
アパート経営のリスク回避方法
条件の悪いアパートやマンションを購入すると、各種リスクが大家さんの身に降りかかって来て「となりの芝は青かった」事に気付くことになります。不動産投資と賃貸経営は、株式投資などの投資や配当を得る感覚ではなく、事業でありビジネスなので、決して不労所得の様なものではありません。
様々なリスクや困難が大家さんを待ち受けていますが、管理会社を始め協力会社（仲介業者、リフォーム業者、大規模修繕業者、クリーニング業者、保険代理店、税理士、司法書士、弁護士、融資担当者等）とチームワークを築き、各種トラブルに対応しなければなりません。大家さんを中心に、良好なチームワークを構築する事が出来れば、安定した賃貸経営がスムーズに維持・運営する事が出来ます。
その為には、投資家自身で勉強をして学び変な買い方をしない事です。
返済比率の高い無理な返済計画・高金利・長期アパートローンにも関わらずキャッシュフローが出ない・出口の取れない中古物件等は、非常に厳しい局面を迎え「やらない方が良かった」事になります。
不動産業者の巧みな話術に翻弄されず自分自身で見極める力を養い、買いたい病に侵されないで判断できる経営者としての自覚が必要不可欠です。アパート経営の事業は、何千万・億単位になるビジネスなので、失敗すれば自己破産・離婚・一家離散に繋がります。
大家さん自身が経営者である自覚の元、事業計画・シュミレーションを立案し知識や情報収集に努め、大家力を最大限に発揮しなければなりません。協力会社さん達と上手くコミュニケーションを取り、費用対効果のある賃貸経営をしなければ、空室だらけのアパート経営市場を生き残る事は難しいものです。
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