目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパート経営に潜む4つのリスク!不動産投資は初心者が思うほど甘くない

投稿日:2016年8月24日 更新日:

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不動産投資初心者の方にとっては「アパート経営は毎月家賃収入が入って来ていいよね!」「楽して儲かる!」というイメージがあるのではないでしょうか。毎月の家賃収入50万円・100万円など、サラリーマンの給料以上に稼ぐことが出来る賃貸経営は魅力的に映りますが、表面ばかり見ていては危険です。

 

不動産オーナー(事業主)として、実際にアパート経営をやってみないと「管理業務を始め、空室対策や修繕工事、ファイナンス、保険・税金対策」など、「実感できない・身に染みて分からない」分からないことばかりです。大家として実務経験を積み、問題点や改善点、様々なトラブルに対応していかなければなりません。

 

賃貸経営を始めた当初は、「まさか自分がそんな目に会うなんて」と他人事の様に、能天気に楽観視していたこともありました。不動産投資にチャレンジしてみたい方に、同じような目に会わないためにも、どういったリスクがあるのかを感じて頂きたい。不動産投資を目指す初心者の方が失敗しないためにも、現役の横浜大家が実感する「アパート経営4つのリスク」を紹介させて頂きます。

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アパート経営のリスク1|人的リスク

アパート経営をするうえで絶対に避けて通れないのが「人間対応」になります。大家として「入居者、各種業者(不動産業者、清掃業者、リフォーム・修繕工事業者、電気・ガス・水道設備業者)、融資担当者、税理士、役人、弁護士、裁判官」など様々な業種の方とお付き合いをしなければなりません。

 

1 金銭困窮者による家賃滞納や夜逃げ

2 不良入居者(マナー違反・騒音・ゴミ捨て、反社会的な人)

3 契約違反の入居者(契約者と入居者が違う、一人入居が二人入居、駐車違反)

4 ペット飼育問題(猫や犬、爬虫類)

5 部屋の汚損や破損(たばこのヤニ、カビ、凹みや陥没)

6 入居者同士のトラブル(口論、喧嘩)

7 不動産会社とのトラブル(管理会社や家賃保証会社の倒産・家賃の持ち逃げ、債務不履行、詐欺・騙された)

8 各種業者とのトラブル(債務不履行、詐欺・騙された)

9 裁判沙汰(入居者、不動産業者、サブリース業者、売り主、銀行、工事業者、民事調停や少額訴訟・民事訴訟)

10 各種犯罪(不審者・いたずら・ストーカー・窃盗事件・器物損壊・不法侵入・殺人事件等)

11 副業が会社にばれる(アパート経営やマンション経営が噂や税金関係でばれる可能性がある)

12 ねたみ・ひがみ・羨ましがられる

13 自主管理・DIY・セルフリフォーム・確定申告(時間と労力が必要)

 

大きなリスクとして考えなければならないのが、家賃滞納や夜逃げです。空室発生に伴う家賃収入の激減は、賃貸経営にとってアパートローンの返済が出来なくなりますので、自腹で借金を返済しなければなりません。

 

その他には入居者のマナーの悪さに問題点「騒音、ゴミ捨て、ペット、不良入居者、部屋の汚損や破損、入居者同士のトラブル」なども少なからずあります。

 

アパート経営のリスク2|経済的リスク

過去類を見ない超低金利と相続対策による不動産投資大ブームにより、厳しい賃貸経営が到来しています。

 

1 アパートローンの金利上昇リスク
バブル時代は住宅ローン金利は8%台、低金利が何時までも続くとは限りません。

2 家賃下落リスク
アパート賃貸物件の供給過剰と競争激化、ライバル増加と築古に伴う家賃下落リスクは避けられない。

3 アパート・マンション価格の大暴落
不景気や融資引き締めに伴う価格変動。

4 不動産に関する税制や法律の改定、大幅増税。
税収不足のため高額所得者をターゲットに税制を変更してきます。

5 賃貸経営が困難
需要と供給のバランスが崩壊。借りて有利な賃貸市場。アパートローンの返済が困難、債務不履行・自己破産をする可能性もある。

 

賃貸経営は斜陽産業です。人口減少にも関わらずアパート建築は止まりません。アパート経営を取り巻く環境は一層厳しくなるばかりです。その点を十分理解しておく必要があります。

 

アパート経営のリスク3|自然災害のリスク

日本列島の周囲には4つのプレート(太平洋プレート・フィリピンプレート・ユーラシアプレート・北米プレート)や活断層もあり、地震を避けることは難しいことでしょう。地震による津被被害も懸念されます。自然災害として「地震、津波、噴火、台風や暴風雨」など、発生する事を前提に心構えとして起きるものと捉えておくべきです。

 

1 地震・津波

2 台風・暴風雨・飛来物

3 火災・カミナリ

4 突発的な偶発的な事故

 

賃貸経営をしていれば、台風による被害はあまり珍しくありません。稀に遭遇する自然災害はどうしようもありませんが、火災保険や地震保険・施設賠償責任保険などの保険は、リスク回避にも絶対に加入しておくべきです。

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アパート経営のリスク4|精神的リスク

第4のリスクである「精神的リスク」を甘く見てはいけません。この第4のリスク要因もあることから、高齢者の方が「アパートやマンションを売却処分する」のも事実です。

 

1 空室率の上昇、入居が付かず本業に集中する事が出来ない

2 業者との連絡・調整が面倒

3 スルガ銀行の高金利融資のため、元本返済が全然進まない

4 嘘つき業者や詐欺師、人を騙すことに抵抗がない人間がいる

5 滞納者や不良入居者に悩まされ疲弊する

6 管理会社や工事業者が機能しない、業者探しで苦労する

7 ねたみを受ける

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賃貸経営にかかわる「精神的ストレスを甘く見てはいけない!」胃が痛くなるという大家さんはよくいます。

 

アパマン物件を購入する際、なんで「売却するオーナーに高齢者が多いのか?」、原因の一つに精神的負担があることも忘れてはいけません。アパマン経営が面倒で煩わしい、そして精神的に苦労し疲弊するので処分換金する事もある、精神的リスクを甘く考えないで下さい。

 

まとめ

アパートやマンションを経営していく中で、各種リスクが大家さんの身に降りかかって来て「となりの芝は青かった」事に気付くことになります。不動産投資と賃貸経営は、株式投資などの投資や配当を得る感覚ではなく、事業であり決して不労所得ではありません。

 

様々なリスクや困難が大家さんを待ち受けていますが、管理会社を始め協力会社(仲介業者、リフォーム業者、大規模修繕業者、クリーニング業者、保険代理店、税理士、司法書士、弁護士、融資担当者等)とチームワークを築き、各種トラブルに対応しなければなりません。

 

大家さんを中心に、良好なチームワークを構築する事が出来れば、安定した賃貸経営がスムーズに維持・運営する事が出来ます。その為には、常日頃から大家さん自身の知識や情報収集に努め、大家力を最大限に発揮し、協力会社さん達と上手くコミュニケーションを取ることが必須課題だと考えます。

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