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不動産投資

不動産投資の融資は危険なの?スルガ銀行のフルローン融資は諸刃の剣!

投稿日:2017年2月27日 更新日:

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金融機関のアパート経営や収益物件に対する融資拡大により、不動産投資大ブームが到来しましたが、セミナーなどで危険な不動産投資をしている初心者の不動産投資家を多数見かける事があります。

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その中でも一番危険と思われる不動産投資家さんが、スルガ銀行を利用したフルローン融資での不動産投資です。

 

スルガ銀行といえば、

 

融資エリアが全国

 

高金利4%台

 

融資対象はRC物件

 

融資速度は業界ナンバーワン

 

不動産投資に対する融資速度は一週間程度であったり、金融機関の中でダントツのナンバーワンの速さです。

 

 

他の金融機関は稟議や審査に時間を要し、太刀打ち出来るような状況ではないので、競合するライバルに案件を奪われない様に不動産業者はスルガ銀行にはめ込めんでしまいます。

 

金融機関と不動産業者が協力して、スルガ銀行案件の物件としセット販売することが何かと好都合になります。

 

巷の収益物件を取り扱う不動産業者さんは、直ぐに売り上げに貢献できるスルガ銀行を積極的に初心者不動産投資家にお勧めします。

 

 

 

購入する初心者不動産投資家さんは、不動産投資大ブームの煽りを受けとにかく早く「買いたい病」に陥っていることがありますので、融資審査の早いスルガ銀行を利用する事に繋がってしまいます。

 

しかし皆さん不動産投資に注目しているために、融資の門は締まりつつもありますが、まだ売り手市場なところもあり、市場に出回っている収益物件の利回りは低いものばかりです。

 

 

スルガ銀行をフルローン利用する点で問題点なのが、

 

一番の問題が30年・35年の長期ローン!高金利4%程度のため

「残債がほとんど減らない」

 

 

利回りが低く収益性が乏しい物件だと、家賃収入はほとんど残らない

 

高金利4%台でも収支が賄える、実質的な高利回り約13%程度が必要

 

不動産投資大ブーム終焉後の大暴落時期に残債以上で売れない

 

持ち出しや赤字・損切りの状態に陥る確率が高い

 

返済不能に陥れば債務不履行、任意売却や自己破産の道

 

 

サラリーマン大家・相続対策の新築アパートの乱立など競合ライバルの増加

 

多額の大規模修繕やリフォーム費用のため、家賃収入がカツカツの状況

 

年々上昇傾向にある賃貸物件の空室率

 

地方のRC物件は、取れる家賃収入が安いにも関わらず、支出(修繕費用等)は延床面積も広いので高額となる。

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1億から2億円程度借金して、残る家賃収入が数百万程度、そこからリフォーム各種費用や税金負担が掛かります。

 

30年間長期ローンと高金利のため元本返済も進まない現実を目の当たりにして、

「えっ、全然借金減らないじゃん、、、、やばい、、、(汗)」ことに気づきます。

 

 

低利回りのRC物件で、スルガ銀行の融資を利用するのは非常に危険

 

 

 

スルガ銀行を利用している知り合いの大家さんも「金利が高くて元本返済が進まない」「なかなか金利交渉が上手くいかない」などの悩みを聞きました。

 

 

はじめた当初は、高値で販売するため入居率の良い状態で販売されますので、普通であれば1年程度はリフォーム費用等の大きな費用は掛からず容易に運営は出来るはずです。

 

しかし2年から3年目に入り、徐々に空室が発生し、ボディーブローの様に大家さんの懐を悩ませ始めます。

 

空室に伴うリフォーム費用、入居付けに伴う広告費の上乗せ費用も支払わなければなりません。

 

1年目は不動産購入に伴う経費を計上出来ますので、課税所得は抑えられますが、2年目以降は黒字経営となりますので、固定資産税も含め税負担が重くのしかかります。

 

更には地方郊外の空室は、そうたやすく入居も決まりません。

 

 

割高な物件・入居付けで困る様なRCマンションを購入したのはいいが、だんだんと借金額の多さに(悪い借金)に対して割に合わない事に気付き始めます。

 

不動産価格も暴落していれば、高値で購入した金額やほとんど減っていない残債以上でRC物件を売却する事は出来ません。

 

同様にスルガスキームで購入した不動産投資家は多数いますので、「儲からない事に気づいた」初心者投資家さんの売却物件が溢れかえり、今度は買い手市場となります。

 

その時期には以前の様に10%~20%程度の利回りや買いたたかれる様な金額でしか売れません。

 

今度は安く購入できるチャンスが到来します。

 

高金利で融資を受ける際は、入居率も高く収益性の高い収益物件でなければ、単なるババ抜きゲーム・銀行と不動産会社を儲けさせるためだけのものになります。

 

なんとか耐え忍ぶ事も出来なくはないと思いますが、地元でもない入居率も低く競争も激化している地方の物件で、長期30年ローンを組んで僅かなキャッシュフローでは、リスクが高すぎます。

 

そもそもRCマンションを所有していない不動産業者さんの言葉を鵜呑みにするには、危険極まりないと感じます。

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