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不動産投資

アパート経営は儲かる!賃貸経営で成功する3つのポイント

投稿日:2018年3月20日 更新日:

アパート経営に興味があるのだけれど、どんな収益物件を購入すれば儲かるのか疑問に思うことでしょう。条件の悪い物件を購入してしまうと、赤字だらけで儲からない意味のない不動産投資になり兼ねません。

 

成功しているオーナーもいる一方、厳しい苦境に立っている方もいます。不動産投資で失敗を回避するためどういう物件を購入すればよいのか「アパート経営で儲かる3つのポイント」をお伝えします。

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アパート経営で儲かる物件1 将来にわたり利益が享受できる物件

儲かるアパート経営は、「持ち続けても利益が見込める」ことです。安定した賃貸経営を続ける事が出来る収益物件であれば、子々孫々にわたりお金を生む金の卵となります。

 

ではどんな物件が当てはまるのか?

一例で東京都内や城南地区(品川区、目黒区、大田区、世田谷区)などでアパートを購入できれば、未来永劫安定した賃貸経営が叶うはずです。賃貸需要の優れた立地に適切なアパートを所有すれば、まず入居者の確保や空室対策に困る事はありません。都内であれば、今後も旺盛な需要により高い入居率の維持と売却(キャピタルゲイン)に困る様なことはないでしょう。

 

しかし都内であったとしても「駅から10分以上離れた極小ワンルームや供給過剰のシェアハウス」など、入居付けに困難なこともありますのでその見極め必要です。

 

そして「地方の賃貸経営は駄目なの?」となりますが、全くそんな訳ではありません。田舎で辺鄙な所だから駄目という訳でもありません。地方であっても局所的に賃貸需要が旺盛な地域はあります。地方のアパート経営は「魅力的な収益性のある物件造り」と経営者の能力や強い精神力、「時間と労働力投入」がものをいうでしょう。地方は大家さんの経営手腕が要です。

 

アパート経営で儲かる物件2 賃貸ニーズ合わせる事

アパート経営の利益の源は家賃収入(インカムゲイン)です。不動産投資の重要な指標として「利回り、積算評価・収益評価・融資期間、金利」などがありますが、入居者を確保出来ない様であればそもそも意味がありません

 

都内一等地のアパートでも、場所により極小物件が供給過剰になり入居付けに困難では儲かりません。表面利回りが10%・20%台あるから良い訳でもありません。地方の不動産投資で、事情を知らない見せかけだけの入居が付かない高利回り物件は、日本全国に多くあります。入居者を確保出来なければ、計算上の数字に意味はないのです。

 

入居者確保のため、賃貸ニーズのある物件や他のライバル競合物件と戦える要素「立地、家賃、間取り、設備、条件、サービス」等がなければ、賃貸経営は困難でしょう。

 

自分が住んでみたい条件(無難な家賃と適切集合住宅)に当てはまる様な物件を購入する事が出来れば、安定した賃貸経営は可能でしょう。反対に条件に見合わない住んでみたくない「家賃の価格帯、間取り、広さ、設備」などであれば入居者は付きません。

 

地方の築古木造アパートだから駄目と言う訳ではなく、「家賃に見合った賃貸物件の提供」と敷金礼金・フリーレント等の諸条件の緩和を図ってお買い得感を出してみたり、地域ごとの賃貸ニーズに合わせることが必要です。

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アパート経営で儲かる物件3 賃貸経営は返済比率が重要

アパート経営で利益を上げ続ける、「返済比率は非常に重要」です。返済比率は満室時の家賃収入を100万として、60%以下(60万円以下)の返済に抑えることで安定した賃貸経営に繋がります。

 

返済比率は低くするために「多額の自己資金の投入や融資期間の長期延長」を無理に設定してはいけません。自己資金の回収時期や出口を取るため売却したら損してしまった事にならないようシュミレーションをして良く検討しなければなりません。「所有しても儲かる売っても儲かる」状態になれば安心です。

 

アパート経営において「入居率の低下、空室率の上昇、金利上昇、修繕工事の負担」など、家賃収入の減少に直結する問題が生起します。また、空室が立て続けに発生してしまうことや大規模修繕工事・リフォーム・原状回復費用などが、重なり収支を圧迫する事も少なからずあります。

 

事業として当然儲けるために、常に収支がプラスにならなければなりません。賃貸経営で儲かるためには、アパートローンの返済に窮することのないよう出来るだけ低い返済比率に抑へ、安定した賃貸経営を叶えるため「返済比率を60%以下」にすることが非常に重要です。

不動産投資の返済比率は60%が境界線!アパート経営の安全指数を見極める事が重

 

まとめ

アパート経営で儲けるためには、都心や地方だとしても「賃貸需要と供給のバランス・入居ニーズ」を満たさなくては、永続的に安定した賃貸経営が見込めません。

 

賃貸経営が容易に出来る地域では、資産性のある不動産として競争も激しい反面、利回りは小さく割安で購入することはまず難しい状況です。反対に地方であれば利回りや表面上の積算価値は高いものですが、空室率も高く入居者の確保が大きな課題となります。

 

儲かる物件3つのポイントとして「将来にわたり利益が享受できる物件・賃貸ニーズのある物件・返済比率は60%以下」等を上げましたが、それに加え経営者としての意識や大家力が必要不可欠です。

 

また限られた自己資金である元手回収の考え方も大切です。元手を上手く活用することで、資産形成と拡大のスピードが断然違います。参考「アパート経営は元手が回収できるのか?元が取れる時期や目安について

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