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アパート経営は田舎でするな?3つの危険な理由

投稿日:2019年3月2日 更新日:

「アパート経営は田舎でも大丈夫なのか?」と疑問に思った事はないでしょうか。

 

よく見かけませんか?

「えっ!こんな畑だらけのド田舎に新築アパートを建築して、、、」他人事ながら心配してしまいます。

 

地方の閑散とした街並みのなか、点々と真新しいアパートが散見されており、日本全国でも同じような状況と感じるばかりです。大家さんとして「田舎のアパート経営は大丈夫なのか?危険な理由3つ」について紹介致します。

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田舎のアパート経営は失敗するからやるな!?

賃貸需給が崩れた田舎のアパート経営には、残念ながら将来性はありません。

 

相続対策の地主大家さんや農家の方は、9割方やらない方が身のためです。皆さんあまりにも、大手ハウスメーカーの養分になっています。

 

「勝負の世界」「生きるか死ぬか」の業界、分かりますか?魑魅魍魎な世界(汗)なんですよ。

 

置かれている状況やケースバイ・ケースもありますが、田舎での賃貸経営はほぼ駄目(一般的な地主大家さん等)です。国に抜本的問題解決の施策や既存のオーナーへの保護的なものもなく、スクラップアンドビルドですから、勝負に勝てるのは資金力がある方か一部の根性のある投資家だけ。

 

ハウスメーカーで建築した地主オーナーが痛い目をみて、後悔している状況が後を絶たちません。加速度的に相続対策で集合住宅を建築したアパートオーナーは、全国各地にごまんといます。

 

賃貸物件の需給バランスが崩れ、サブリース問題で悩み「こんなはずじゃなかった」と言う地主大家さんは、これからどんどん増えていくことでしょう。田舎のアパート経営は厳しい環境にさらされているのです。

 

不動産会社と銀行の利益のために、アパート経営をするのではありません。空室だらけの賃貸物件、全空物件で放置されている物件、廃墟となっているアパート等が売却もされず放置されていたりもします。

 

そして人口が減少に逆らい反対にアパート建築が全国各地で立ちまくっています。空室問題が段々と表面化していき、深刻化していくのは必然的です。負の遺産として、処分に困る現実を見るべきです。

 

アパート経営は危険ですよ!根性とやる気がない初心者はひどい目を見ます。
アパート経営は失敗する!?賃貸物件の供給過剰と空室増による社会問題と破綻者予備軍の潜在化

田舎のアパートは家賃が安い!会社員のお小遣い並み

田舎のアパートが取れる家賃の価格帯は、かなり安い賃料相場となっています。

 

地域によりけりですが、真新しい10年以内のアパートでも「30㎡台で45,000円前後」「50㎡台で5万・6万程度」のところもあります。

築浅で綺麗な物件が4万台だったら、築古だと3万台かそれ以下の家賃相場になるばかりです。

 

築古の中古物件に至っては、新築アパートの相場が低く半ば崩壊状態なので、3~4万前後の家賃募集をするのが精一杯の状況なのです。壊滅的です。4万以下の家賃相場では、状況次第ですが「割に合わない、なんだかなぁ?」となるばかり。儲かりにくいので買わない方が身のためです。

儲け話に目がくらんではいけません。初心者が絶対に知らないリスク、本当に危険です。
アパート経営のリスク4つ!失敗事例から回避する術を学ぼう

 

仮に返済比率が50%程度で、一部屋のキャッシュフローが1万2万程度だったら、「やる意味あるのでしょうか?」「たったの1万・2万程度」ですよ。だったら不動産投資に限らず、他の投資をやった方が効率的に良くない?と考えないでしょうか。

 

田舎のお給料水準も、都心部と比較し低いので、収入面のお財布事情から支払える家賃価格帯には限界があるのです。

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田舎と都市部も経費は同じ!修繕やリフォーム費用が変わらない

「田舎のメリットは物価や人件費が安い!」事ですが、アパート経営も安く維持管理できるのか?と言うと、そうでもありません。

 

アパート建築費用やリフォーム・大規模修繕費用は、都市部と比較し驚くほど安いものではありません。

 

クロスの㎡単価が1,000円だとして、田舎だから500円と言う訳でもなく、同程度のリフォーム相場となっています。大規模な修繕としての外壁塗装や水回り設備(浴室・洗面台・キッチン)も地域により、大きな差はありません。

 

田舎と都市部の経費率は、あまり変わらないのです。

アパート所有しているだけで掛かる「7つの費用」になります。
アパート経営の維持費はいくら?経費でも落とせる7つの具体的な費用

田舎のアパートは売却が出来ない?アパートローンの融資付けが難しい

アパート経営が儲からず「田舎のアパート経営は駄目じゃん!やーめたっ!」とは、簡単にいきません。

 

田舎のアパートは、売り主の希望価格でそう簡単に売却できるものではありません。

 

そもそも田舎に融資をする金融機関は、一部の銀行を除き(三井住友トラスト、スルガ銀行、オリックス銀行など)、そんなにある訳ではありません。

 

他都道府県の投資家が、地方の田舎の物件を購入する事は簡単なものではないのです。

 

一時期の不動産投資大ブームの様に、一部の金融機関が融資をジャブジャブにしていたら別ですが、基本物件の所在地に住所か勤務地がある人間でないと融資は難しいばかりです。

 

田舎のアパートやマンションを購入するには、現地に住所があって勤務をしている投資家が一般的なのです。

不動産投資の融資とは?アパートローンが厳しい現実

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まとめ

田舎のアパート経営は、賃貸経営環境に恵まれておらず条件が良くありません。

 

1 家賃相場が崩壊?低くて儲からない

2 リフォーム費用も都心部と極端には変わらない

3 田舎の物件は簡単に売却が出来ない

 

田舎のアパート経営は条件が良いとは言えません。安く購入できれば話は変わりますが、そんな物件は一般に公開される前に、内々で売買が決まる事がほとんどです。

 

田舎で成功できる大家さんの条件としては、「既に無借金状態で競争に勝てる大家さん」「気力体力が充実し勉強熱心な能力の高い大家さん」くらいです。大半の地主さんや不勉強な投資家が後悔する事になるので、「売買価格が安い!」理由から安易にやるものではありません。

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