横浜大家の不動産投資ブログ

不動産会社の業務は、土地・建物・賃貸物件の仲介・・・・など。皆さんは不動産会社の仕事についてどのようなイメージをお持ちでしょうか？「アパートを案内して契約をして終わり？」「土地を売るだけで手数料が入っていいよねぇ」「トラブル処理が大変そう」こんな声が聞こえてきそうです。その通り！と言いたいところですが、実は人生相談を受けることもあるのです。今回は、そんな不動産会社の裏話をします。

賃貸経営において家賃収入は命の源、新築当初からできるだけ新築プレミアム価格を維持していきたいことでしょう。家賃収入にはマンション・アパート・テナント・区分などなど選択メニューがありますが、取れる家賃にはたいていは上限があります。特需要因がない限り家賃は下がる一方です。一つの目安として、新築からどのくらいアパートの家賃が下がるのか紹介致します。

私は不動産会社でお客さまの接客や案内の他、事務関係や審査などを主に行っています。自社で管理している物件であれば、入居希望者の申込内容を確認し審査します。この審査基準は会社によって様々。保証会社を通す場合も基準は各社異なります。そしてこの審査基準は基本的に明かされることはありません。もちろん私の会社も他業者、お客さまには詳細を明かしません。なので審査が落ちた場合はその詳細がわからないことが多いです。しかし中には管理会社や保証会社から明確にその理由を告げられることも。その理由はほとんど同じ理由で、実はちょっとしたこと。過去に何度か私が見聞きしたそのある理由についてご紹介します。

賃貸でのお部屋探しをされる方、特に若い方の殆どは新築や築浅などの築年数が比較的新しい物件を好まれる方が多い傾向にあります。耐震強度の問題など、理由は様々ですがやはり皆さんきれいな部屋というのは心惹かれるものがあるのかもしれません。バス・トイレ別がいいけれど、その点で古い建物になってしまうぐらいなら3点ユニットでも新しいものがいいという方も。私は不動産会社に勤務しており、お客様を現地の物件へご案内することもあります。最近は建築途中の物件に内見を行くことも増えてきましたが、ほとんど完成しているものから工事途中に土足で内見をするようなものまで様々です。そんな新築物件ならではのトラブルについて、私が体験した事例をご紹介します

仲介業者のスタッフ様から、最近の賃貸物件による夜間の内見時の問題点と注意点について紹介致します。お部屋探しの際、実際にお部屋を内見されてから申し込みをする方がほとんどです。私が働いている不動産会社では内見は基本的に日が出ている日中をおすすめしています。夜は日当たりの確認ができないという事情がありますが、他にも1つ大きな問題点があります。夜の内見は一体どのような問題があるのでしょうか。

賃貸仲介業務を担当しているスタッフ様から、入居申込時の預り金のトラブル事例を紹介致します。賃貸物件のお申込みの際、お申込書と身分証明証のコピーの提出などを行います。その情報を元に審査を進め、審査が無事通過すれば初期費用を支払い契約を結び入居へと進むのが大体の流れです。しかし、稀にお申込みの際に家賃の1ヶ月分程度など、いくらか預かり金としてお金を入れることを要求されることがあります。この預り金がトラブルに発展したことも。私が不動産会社で働いていて体験した預り金にまつわるエピソードを交えてご紹介します。

不動産投資の成功の可否は、購入時点の価格で大方決まり、その他に「融資金利・入居率・メンテナンス・税金」などの運営能力も問われますが、経費支出の中で一番大きい金利負担をいかにして低く抑えることができるのかが、非常に重要なポイントでもあります。そこで３大メガバンク（三菱東京UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行）と都市銀行・地方銀行の融資状況を相談し、一番安かった金融機関を紹介します。あくまでサラリーマン大家の状況で、属性・物件評価によって全くの別物になりますので、資産家と同じように考えないでください。

三大メガバンクの一行、みずほ銀行のアパートローンの借換え融資の相談へ行ってきました。２００２年（平成１４年）みずほ銀行は、第１勧業銀行・富士銀行・日本興業銀行が合併し誕生した銀行で、日本全国４７都道府県に支店を展開しています。チラシの案内が来ることもあり、住宅ローンに力を入れている印象が強いです。また全国にある支店数４２１店舗、ATM拠点数は約６，７００ヶ所（イオン銀行と共同利用）メガバンクナ中ンバーワンになっています。賃貸経営を目指すならメガバンクみずほ銀行のアパートローンは、全国に店舗を展開しているので、選択肢として外せない銀行であると言えるでしょう。

２０１３年頃から２０１６年に掛け一般のサラリーマン等を含め一大不動産投資ブームが巻き起こり、不動産の貸し付けが１９８９年のバブル期１０兆４０００億円を超え、２０１６年は１２兆２０００億円となっています。２０１７年前後から金融庁の金融機関に対する過度な不動産融資が問題視された事により、アパートローン事業などにに対して監視が強化され通達が出される状況で厳しい融資環境となって来ていますが、「日本一不動産投資に積極的な金融機関」を紹介します。

不動産会社の仲介スッタフ様から、集合住宅マンションの騒音トラブル問題を紹介致します。私は不動産会社で仲介業務を担当しています。不動産会社で働いているとよくお客さまやオーナー様から耳にするのが騒音トラブル。特にアパートやマンションなどの集合住宅においては、騒音トラブルは遭遇する頻度も高く、ネットでも話題に事欠きません。そのため、初めての賃貸でのお部屋探しの方でも騒音トラブルを気にされる方が多いのです。また、人によっては気になる音のレベルは全く違うため、日々の生活音や自分ではなんでもない行動が苦情に繋がり、トラブルに発展していくことも。そんな音にまつわるトラブルの紹介をさせていただきます。

不動産業者で仲介業務を担当しているスタッフ様から、「デザイナーズ物件は住み心地が悪い」問題点ついて貴重なお話しを頂けたので紹介させて頂きます。現在、賃貸を中心に扱う不動産会社で働いています。主に単身者向けの物件の募集や紹介をしており、その中で稀にデザイナーズ物件の募集をお願いされることがあります。また、デザイナーズ物件に住みたいというお客様の声を聞くことも少なくありません。しかし、デザイナーのこだわりが強すぎるが故、なかなかデザイナーズをお探しのお客さまともマッチしないということも。そして、デザイナーズに住み始めたら予想以上に住みづらい物件だったというのも良く聞きます。実際に私がデザイナーズ物件で見つけた問題点をご紹介します。

東京都在住の２０代会社員の女性から、格安アパートに住む入居者の体験談を紹介致します。 アパートのスペック概要は、東京都内の西武新宿線沿い築古木造アパート。 高校卒業と共に田舎から上京し、学生だったので金銭に余裕がなく、安さ重視でオンボロアパートを借りました。

不動産会社で賃貸物件を取り扱っているスタッフ様からの賃貸マンションでのペット飼育トラブルの紹介です。お部屋探しのお客様の対応することや、賃貸物件のオーナー様とやり取りさせて頂く機会も多々あります。その際に入居者・オーナーどちらからも様々な過去の苦い体験を聞く事があるのですが、特に考えさせられるのがペット関係。ペット物件はなかなか少ないため、どうしても無断で飼ってしまう人がいるのです。そのせいで騒音問題や匂いに悩まされるようになったお客さまや、思わぬトラブルになり頭を抱えることになったオーナー様もいらっしゃいます。今回はとあるオーナー様が、ペット飼育問題で裁判に発展しトラウマになってしまったトラブルをご紹介します。

不動産会社のスタッフ様から、アパートに独り身で入居する高齢者問題についての感慨深い体験談の紹介です。最後の高齢者のアパートへの入居拒否のニュースを見るたびに思い出すことがあります。人生８０年と言われる今日この頃ですが、人生最期の時を誰に頼むのか。アパートで独り暮らしをしている高齢者の方には考えておいて欲しいことです。別れた奥様が最後を看取った件についてお話しします。

１２月２５日のクリスマスプレゼントに任天堂スイッチを購入しようとしましたが、人気があり過ぎるのか時期が悪いのか、何処のお店に行っても完売・在庫なしで買う事が出来ません。楽しみしている子供には残念かも知れませんが、今年はサンタさんがクリスマスにプレゼントを届けられそうにありません。子供の汚れのない純白な夢が崩れそうです、、、、（悲）

「出世」という言葉に興味がある方は、年々少なくなっているのではないでしょうか？大きな問題は出世に魅力を感じないこと「そんなに働いて何になるの」「業務多忙の毎日」「自分の時間を大切にしたい」「出世をしている上司が悲惨に見える」「給料が上がる訳でもない」「休暇が増える訳でもない」など、特にさとり世代やゆとり世代・２０代の若者には、出世に興味がない方がほとんどだと感じます。反対に出世を望む人によっては、チャンスが広がるばかりです。そこで戦国時代に風雲児と呼ばれた織田信長に仕えた有名な小姓「森蘭丸」の出世術をお伝えします。

物置を購入しようとする際、できるだけお買得に物置を設置したい、どのメーカーにする？多彩なラインナップの物置の中、どこにしようか迷う事もあります。安くもない金額なので「どこのお店で・何のメーカーの物置を・激安に買いたい」問題を解決する、購入ノウハウをお伝え致します。

不動産仲介会社で長年勤務しているハウスアドバイザー４０代（T）様より、戸建賃貸で入居者からの設備故障の修理代金についてのトラブル体験談と対策方法を紹介致します。賃貸物件において、トラブルの元になりやすい事柄の一つが「修理」に関するものです。修理してほしい箇所が出た場合、どのように対処しますか？「不動産会社や管理会社に電話する」ことは、誰もが知っています。では、その修理代を支払うのは大家さん？それとも借りて側？今回は、「修理代」をどちらが支払うのか？そのトラブルについてお伝えします。

不動産会社勤務の３０代女性スタッフ（Ａ）様から、2人入居可能な賃貸物件で起きた家賃滞納トラブルの体験談を紹介します。様々なお客様やお問合わせがある中で、2人入居をされたいという方もよくご来店されます。親子、ご兄弟、夫婦、友人同士やカップルなど。実は2人入居と一口に言っても、物件によって「親族同士や夫婦ならいいけど、友人、カップルはダメ!」ということがあります。そのため、物件のお問合わせの際にも関係性の確認を行います。内容によっては、ご紹介出来ないとお断りさせて頂くこともあります。どうして友人同士やカップルの2人入居が断られることがあるのか。実は2人入居はトラブルに発展することが多いため、大家さんも慎重になる傾向があるためです。そんな2人入居トラブルについての体験談をご紹介します。

不動産会社で賃貸仲介業務している３０代（Ｕ）様から、賃貸アパートに付き物の「騒音トラブル問題の対処」について紹介致します。賃貸物件を所有している大家さんはもちろんですが、賃貸物件を紹介する不動産会社も「騒音」に関する入居者からの相談は頭を抱える事柄の一つです。生活音の範囲内であれば問題はないのですが、「騒音」として相談されたら対処するしかありません。騒音トラブルを大家さん自らが解決した事例を交えながらお伝えします。